房東房子突然賣掉？公證與「買賣不破租賃」讓你穩住租屋權益！
「房東說房子要賣了，要我搬走」...遇到這種情況，租客該如何應對？
什麼是「買賣不破租賃」？
法律規定
民法第425條規定：
- 出租人於租賃物交付後
- 縱將其所有權讓與第三人
- 其租賃契約對於受讓人仍繼續存在
白話解釋
- 房東把房子賣了
- 新屋主必須繼承原租約
- 租客可以繼續住到租期屆滿
適用「買賣不破租賃」的條件
必要條件
- 租約成立在前：先租後賣
- 租客已入住：已交付使用
- 租約有效：非無效或已終止
加強保障
- 租約公證
- 設定租賃權登記
不適用的情況
1. 租約未公證且未滿5年
- 民法修正後
- 未公證的租約
- 新屋主可主張不受拘束
2. 租約有瑕疵
- 租約無效
- 或已被終止
租客的因應策略
1. 確認租約效力
- 租約是否有效
- 是否有公證
2. 與新屋主溝通
- 提出租約
- 主張繼續承租
3. 必要時法律途徑
- 諮詢律師
- 主張權利
如何預防這種情況？
1. 租約公證
- 最有效的保障
- 可對抗新屋主
2. 設定租賃權登記
- 向地政機關登記
- 具有公示效力
3. 確認房東狀況
- 了解是否有出售計畫
- 選擇穩定的房東
新屋主的權利義務
權利
- 租期屆滿後可收回房屋
- 可依約收取租金
義務
- 履行原租約
- 不得提前趕走租客
- 退還押金（由新屋主承接）
結語
「買賣不破租賃」是保護租客的重要法律原則。租客應了解自己的權利，必要時透過公證加強保障。
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