EP1｜房東要不要報稅？43% 費用率、社宅 1.5 萬免稅額一次搞懂！「誠實報稅不是多花錢，而是用規則幫自己留下最多錢！」

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房東收租，到底要不要報稅？

報稅季一到，許多高收入族群都在比較「今年繳了多少稅」，但對於靠收租取得額外收入的房東來說，更根本的問題是：租金收入到底要不要報稅？

答案非常明確：不論你有幾間房、用什麼方式收租、房子位在台灣哪個縣市，租金收入都屬於個人所得，依法必須申報。 即使你只有一間房在出租，只要有收租行為，所有權人就需要把租金收入併入年度綜合所得稅申報。

至於擁有大量房產的「大戶」，通常會選擇直接成立公司，以公司名義持有不動產並收取租金，透過公司帳務進行合法節稅。

不報稅，國稅局查得到嗎？

很多房東過去認為「租屋市場是黑市，不報稅也不會被抓」，但這個觀念已經過時了。國稅局要查房東有沒有報稅，其實非常容易。

政府至少有以下幾種方式可以追查：

1. 水電表比對：你的戶籍地在 A 處，但 B 處房屋的水表、電表持續在跳動，顯然有人在使用。如果你說「借給親戚住」，舉證責任在你身上。
2. 租金補貼資料勾稽：近年政府大力推動租金補貼，房客一旦申請補貼，租賃關係就會浮上檯面，國稅局可以直接比對。
3. 金融與保險資料互通：現在政府各機構資料已經高度連通，你的保險、金融商品進出、股票交易全部都有紀錄，「只是要不要查而已」。

過去聽說租屋市場有八成以上的房東沒有報稅。但隨著租金補貼政策推動、資料系統整合，租屋黑市正在快速消失。

房東報稅常見的三大地雷

節目中特別提醒，以下這些做法雖然在房東圈流傳，但風險極高，千萬不要嘗試：

地雷一：簽 AB 約壓低租金

有些房東為了規避二代健保或降低申報所得，會把實際租金壓低在兩萬元以下，私下另簽一份合約收取差額。但這麼做不僅違法，還可能反過來讓房客拿著「低租金合約」拒付差額，房東反而求助無門。

曾有房東把三萬元租金拆成兩份一萬五的合約，結果房客直接說：「合約上寫一萬五，我就付一萬五。」房東有苦說不出。

地雷二：拆約分帳、用不同帳戶收租

把一筆租金拆成多份合約、要求房客匯入不同帳戶，試圖分散收入。這些手法在國稅局的追查能力面前都不堪一擊。

地雷三：虛報修繕費用

明明花了三千元修馬桶，卻拿一萬元的收據來申報扣除。政府不只會查你，還會去查開收據給你的廠商。 廠商的公司帳目必須對得上，一旦查出虛報，廠商的公司也會有麻煩。國稅局內部有非常多調查方法，他們只是「要不要查」的問題。

合法節稅第一招：43% 標準費用扣除

這是最簡單、對大多數房東最有利的報稅方式。

計算方法：全年租金收入 × (1 - 43%) = 應申報租金所得

也就是說，政府直接認定你有 43% 的必要費用（包含折舊、修繕、管理等各項開支），不需要提供任何收據或發票，只要把租金收入打 57 折後列入所得即可。

舉例來說：

• 年租金收入 100 萬元，只需申報 57 萬元為租賃所得
• 年租金收入 50 萬元，只需申報 28.5 萬元
• 月租金 1 萬元，等於每月只需申報 5,700 元

這個扣除比例其實非常優惠。一般執行業務所得大約只能扣除兩成（打八折），但租賃所得可以扣除 43%（打五七折），差距相當大。

合法節稅第二招：列舉扣除實際費用

如果你的實際支出確實超過租金的 43%，也可以選擇用「列舉扣除」的方式申報。適用的費用包括：

• 房屋修繕費
• 仲介費
• 保險費
• 房屋折舊

但要注意：採用列舉式，所有收據和發票都必須完整保存，報稅時需要附上證明文件。

一位資深房東的簡易記帳法：準備一個牛皮紙袋，一整年遇到跟這間房子相關的收入和支出單據，全部丟進去。年底的時候再整理計算，看看該選哪種申報方式比較有利。

什麼時候適合用列舉式？

列舉式比較適合新交屋、剛完成大筆裝潢的房東。因為這時候有大量的硬體設備支出，實際費用可能超過 43%。

但對大多數房東來說，尤其是都會區的老公寓，43% 標準扣除通常比列舉式更划算。因為：

• 老房子折舊金額很低（屋齡超過 30-40 年的房子，房屋評定現值可能低於 10-12 萬，連房屋稅都不用繳）
• 如果房客穩定長租，每年的仲介費、修繕費加起來可能不到兩萬元
• 月租三萬元的 43% 就是一萬多元，單靠日常修繕很難超過這個金額

社會住宅房東專屬：每月 1.5 萬免稅額

這是政府為鼓勵房東加入社會住宅體系所提供的額外優惠，非常划算。

計算方式採用兩階段扣除：

1. 先從每月租金中扣除 15,000 元免稅額
2. 扣除後的餘額再乘以 (1 - 43%)，才是應申報的租賃所得

舉例來說，假設月租金 30,000 元：

• 先減去免稅額：30,000 - 15,000 = 15,000 元
• 再乘以 57%：15,000 × 57% = 8,550 元
• 等於月租三萬，每月只需申報 8,550 元 所得

這就像百貨公司周年慶的「先打八折，滿額再折抵」，兩個階段都在幫你減少稅負。如果你的房子月租在一萬五以下，加入社宅後幾乎等於不用繳稅。

如何申請成為社會住宅房東？

申請並不複雜：

• 政府窗口：各地社會住宅業務單位都有專門窗口
• 民間配合：政府委託包租代管公司協助辦理，他們會幫你準備好所有文件
• 審核寬鬆：因為政府希望廣泛招募房東加入，所以基本上都會通過

加入的原因在於：都會區政府沒有那麼多土地可以蓋公共住宅，因此透過委託民間仲介業者合作，讓既有的空餘房屋加入社會住宅行列，實現居住正義政策。

不過要注意，社會住宅的房客是由政府篩選的，通常是社會上有居住需求、需要幫助的族群。

累進稅率不可怕

有些房東擔心租金收入讓自己「跳稅率級距」，例如從 12% 跳到 20%，就以為所有收入都要按 20% 課稅。

這是誤解。 台灣的綜合所得稅採用累進稅率（GT 式），不是一律制。即使跳到更高的級距，也只有超過門檻的部分才按新稅率計算，中間還有累進差額可以扣除，實際影響沒有想像中那麼大。

報稅還有額外的好處

除了合法節稅之外，誠實報稅還能帶來額外的保障：

• 法律保護更完整：有報稅紀錄，遇到問題房客時，政府和警察單位更能依法協助處理
• 不怕房客威脅：不用再擔心房客用「我要去檢舉你沒報稅」來要脅
• 心安理得：不用活在隨時可能被查稅的陰影下

曾有一位房東非常擔心自己兩間房的租金會讓稅負爆表，結果請專人試算完畢後發現：扣除各項免稅額和費用後，根本不用繳任何稅。

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