EP7｜房屋出租竟遇到賴著不走的人！欠租金、催繳費 SOP 與法律程序必懂這集全解析

本集節目由臺灣雲端租屋科技 Renco 贊助播出。想找到真實房源、透明價格、安心租屋？趕快搜尋 Renco 自助租屋！

什麼是「租霸」？兩種類型大不同

「租霸」泛指不繳房租、拒絕退租，甚至把房子搞得亂七八糟、故意鑽法律漏洞的房客，讓房東進退兩難。但租霸其實可以分為兩種類型：

一、故意型租霸

這類租霸是真正的「職業選手」。他們事前做過功課，了解法律漏洞，擺明就是要住免費的。常見手段包括：

• 看準房東沒有報稅，讓房東不敢走法律途徑
• 刻意使用簡易型、有漏洞的租約
• 堅持用現金支付，不留任何金流紀錄
• 進出時間故意選擇不固定時段，拒接電話、LINE 不讀不回，讓房東完全聯繫不上
• 有些人甚至會威脅房東、索要搬遷費

有一個實際案例：一位七十幾歲的老太太，在天母一帶其實小有資產，根本不缺錢。她租屋後就消失，看準房東沒報稅、租約有漏洞，用現金付款不留紀錄。房東最後花了七個多月跑法院認證租約，才把問題解決。這位老太太把佔別人便宜當成一種「興趣」。

二、弱勢型租霸

另一種則是真的經濟困難、不知道怎麼求助的房客。他們可能突然遭遇變故，例如家人生病需要大筆醫藥費，或是收入不穩定，租了超出能力的房子。

關老頭分享過一個單親媽媽的案例：她有共同撫養權，需要接小朋友過來住，但收入不穩定，又因為與前夫溝通不良而失去經濟來源。她不是故意不繳租，而是不知道怎麼尋求社會資源幫助，加上愛面子、怕被指指點點。最後經過幾個月的溝通，才引導她去尋求相關協助。

所以判斷是否為租霸，關鍵不只是看有沒有欠租，更要看態度與行為模式。拖欠是一回事，如果加上拒絕溝通、賴著不走、完全不回應，那才是真正的租霸行為。

租霸常用的拖欠手段

租霸的手法通常是循序漸進的，房東如果不注意，很容易就被拖進泥沼：

1. 慢慢越繳越少：比如原本租金三萬，先說沒錢拖一下，再提出分期，變成一萬一萬慢慢給，看準房東嫌麻煩、懶得追討。
2. 要求扣押金抵租金：租了半年後提出「先扣押金」，押金扣完後繼續拖欠。
3. 利用「有支付動作」的法律保護：他們自己研究過法律，知道只要有任何支付動作，房東就不能直接趕人。即使押金被扣完，只要在催告期限內回應一點點金額，房東就拿他沒辦法。
4. 抓住房東不懂法律程序的弱點：很多房東不知道要寄存證信函、不知道要做催告，租霸就利用這些漏洞拖延時間。

遇到房客欠租，房東的正確 SOP

當房客開始不繳租金時，房東千萬不能衝動行事。以下是正確的處理步驟：

第一步：催告（吹腳）——一週內完成兩次

• 一週內至少催告兩次
• 使用不同形式留下證據，例如：LINE 訊息截圖、簡訊紀錄、存證信函
• 所有互動都要有書面紀錄，避免只用電話溝通卻沒有留下任何證據

第二步：確認租約合法性

如果租約沒有經過公證，建議直接送到地方法院做認證。法院認證需要確認三件事：

1. 合約雙方身分：確認簽約人的身分資料
2. 資金往來紀錄：有明確的租金交付證明
3. 合約內容不違法：這是最容易被忽略的一點。如果合約中包含「禁止報稅」「禁止申請租補」等不合法條款，整份合約可能被認定無效

第三步：尋求專業協助

如果協調無果，建議找專業的代管公司或律師處理後續法律程序，而非自行處理。

房東絕對不能做的事

遇到租霸時，很多房東會情緒失控做出衝動行為，但這些行為反而會讓房東從受害者變成被告：

• 私自換鎖：合約還存在的情況下，房客擁有居住權，換鎖直接構成違法，沒有任何談判空間。
• 擅自進入房間：即使房子是你名下的財產，只要已經出租，未經同意進入就構成侵入民宅，房客可以直接提告。
• 公然辱罵或威脅：有房東因為情緒失控，被加告公然侮辱罪，最後反而賠了幾十萬才解決。

有房東因為太擔心房客的狀況，直接開門進去「關心」一下，結果當場被告侵入民宅。房子明明是自己的，卻因為已經租給別人，進去就觸法了。

如何預防遇到租霸？房客篩選技巧

前期篩選：簽約前多做功課

• 確認收入來源：請房客提供工作證明或名片，雖然不能強迫，但可以做為篩選參考。有房東當場打電話去確認房客的公司，結果發現對方已經離職。
• 確認緊急聯絡人（連帶保證人）：這是傳統但有效的做法。
• 多問幾句背景問題：例如「之前為什麼不住了？」「住在附近嗎？」觀察房客第一時間的反應，眼神是否閃爍、回答是否吞吞吐吐。
• 留意過於急切的房客：如果房客帶著行李要求當天入住，資深業務會特別警覺——什麼情況下一個人會冒著露宿街頭的風險拿著行李箱找房子？背後可能有其他複雜狀況。

中期管理：簽約時的關鍵細節

• 合約要完整：不要使用文具行買來的舊版本合約（有些版本已經十幾年沒更新，內容早已不合法規）。至少使用便利商店的較新版本，或找專業租屋平台提供的正式租約範本。
• 金流一定要有紀錄：絕對不要收現金而不留任何紀錄。每一筆租金的支付都要有書面或電子紀錄。
• 合約中不能有不合法條款：例如「禁止報稅」「禁止租補」等，寫了不但無效，還可能導致整份合約被法院認定無效。
• 能走公證最好：雖然公證需要額外費用和時間，但公證過的租約在法律上直接被認證，遇到糾紛時處理速度會快很多。

廣告刊登注意事項

在刊登租屋廣告時，要注意不能出現歧視性條件，例如性別限制、禁止申請租屋補貼等。政府已經有明確規定，違反可能觸法。

找專業仲介或代管公司的價值

很多房東覺得自己就能處理，但專業的租屋公司在防範租霸上有幾個明顯優勢：

1. 內部黑名單紀錄：長期經營的公司會記錄曾經出過問題的租客資料，電話或名字一來就能第一時間篩選掉。
2. 經驗豐富：房東一年可能只接觸五、六組房客，但專業業務每天都在接觸五、六組房客，篩選經驗遠比房東豐富。
3. 第三方的嚇阻效果：有仲介或代管公司在場，租客和房東雙方都會比較謹慎。
4. 法律資源：有規模的公司通常有法律顧問，遇到糾紛時能立即提供專業建議。相比之下，個人兼差的仲介（甚至有人穿著外送平台的制服來帶看房）能提供的協助非常有限。
5. 費用其實不高：以一年來算，服務費大約只占租金的 4% 左右，換來的是專業篩選和後續保障。

真正昂貴的不是訴訟費

遇到租霸，最大的損失不只是金錢。房東要面對的是：

• 收不到租金的直接經濟損失
• 來回法律訴訟的時間和精力
• 可能被反告的法律風險
• 心理壓力：有房東甚至因此失眠，需要去看睡眠科

有些房東走完一次法律流程後，直接萌生把房子賣掉的念頭——每個月收租沒賺多少，還要繳稅、繳利息，又遇到這種事，壓力實在太大。

所以，防範永遠比事後處理來得更重要。與其等到出事再補救，不如一開始就做好篩選、簽好合約、找專業團隊協助。

重點整理