【租屋怪談 #1】比鬼更可怕的是「鬼房客」！資深代管揭露專業租屋詐騙術

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代管業者的日常：不只是租房，更是風險管理

本集特別企劃「租屋怪談」，邀請到資深代管業者（化名「俊」）來分享他親身經歷的「鬼房客」故事。雖然農曆七月想聊鬼故事，但俊坦言自己沒遇過靈異事件，倒是遇過不少行為比鬼還可怕的房客。

俊的工作不只是帶看、開發房源，公司還提供房客管理服務：與房東簽訂合作契約後，代為管理房客、處理大小事務，房東只需負責金流收租，代管公司則按月收取總租金的一定比例作為服務費。正因為要負全責，代管業者對房客的篩選格外重要——但有時候，業績壓力會讓判斷力打折扣。

月黑風高的初次見面：疑點重重的女房客

故事發生在台北東區一間精華地段的隔間套房。這間房子條件普通，租金大約九千到一萬二，一層隔了七間套房。由於代管是按總租金抽成，俊對滿租率極為敏感——一般業者能接受空屋一個月，但他空了十二天就開始焦慮。

就在壓力逼近臨界點時，一位長髮飄逸、身穿白衣的女子前來看房。帶看過程中，俊很快察覺了幾個不對勁的地方：

疑點一：連自己姓什麼都說不清。 俊問她怎麼稱呼，她先說姓「吳」，兩秒後又改口說姓「周」。以俊的經驗，會刻意隱瞞身份的人，職業或背景通常有問題——可能是沒有工作、從事較敏感的職業，或者是「骨牌型」問題房客。

疑點二：沒有緊急聯絡人。 簽約時俊要求提供緊急聯絡人，她聲稱自己沒有朋友也沒有家人，最後被逼著才勉強寫了一個名字，但看起來跟她八竿子打不著關係。

疑點三：職業交代含糊。 她自稱在「廣告業」工作，但說得不清不楚。俊指出，聲稱「自由業」、「做網拍」、「廣告業」的房客，實際上往往沒有穩定工作或不方便說明真實職業。

儘管警覺性已經拉滿，但空屋十二天的壓力讓俊的篩選標準從 90 分降到了 60 分——只要基本達標就放行。他偷瞄了一眼對方的存摺，發現扣掉兩個月押金加一個月租金後，還剩大約四到五個月的房租，勉強覺得安全。最終還是決定租了。

未雨綢繆：簽約時的自保措施

雖然決定出租，俊並沒有放鬆戒備。他在簽約過程中做了幾件關鍵的事：

1. 每一條合約細節都逐條講解並確認，確保對方不能事後反悔說不知道
2. 全程錄音，保留講解合約內容的完整紀錄
3. 交屋前拍攝所有房屋現況照片，記錄牆壁狀況、門鎖狀態、設備原貌
4. 合約明訂損壞賠償金額，每項設備壞掉要賠多少都寫得清清楚楚

這些看似「多此一舉」的動作，後來全都派上了用場。

第一波攻勢：半夜的精神騷擾

入住後平靜了大約兩到三個月，某天晚上大約十一點，這位女房客突然傳訊息給俊，聲稱：

• 房間裡出現不明怪聲，怎麼找都找不到來源
• 懷疑有人在外面敲門
• 她一個女生獨住，感到非常緊張害怕

俊先安撫她，告知大樓有監視器（雖然實際上監視器已經壞了很久）。但大約一小時後，她又開始瘋狂傳訊息，說自己精神恍惚、受到精神傷害、無法入睡、影響隔天工作，訊息一則接一則。

俊私下向同棟其他六間套房的房客確認，所有人都表示完全沒有聽到任何異常聲響。確認事件是子虛烏有之後，俊選擇了一個策略——不回覆，以靜制動，讓對方的情緒自行冷卻。果然，隔天早上醒來，那些訊息全部被收回了。

第二波攻勢：自導自演的「入室破壞」與報警

平靜了大約二十幾天後，故事進入高潮。同樣是深夜時分，女房客開始傳照片給俊，這次的指控升級了：

• 衣服被弄髒：拍了衣服上有髒污的照片，宣稱有人闖入破壞她的隨身衣物（實際上只是共用洗衣機的棉絮殘留，清一下濾網再洗就好）
• 門鎖鏈條被破壞：拍了房門鏈條的照片，聲稱被人強行闖入（實際上鏈條本來就是壞的，從未裝上）
• 牆壁有可疑污漬：指著牆上的白霜與汙漬說是入侵者留下的痕跡（實際上是未粉刷的老舊牆面受潮後的正常現象）

她聲稱財物遭到損失，要求俊協助報警，並且自己也真的報了警。她把整個房間描述得像一個案發現場。

正面對決：證據就是最好的武器

這一次，俊判斷「以靜制動」的策略已經失效，決定直接面對面處理。他到了現場，做了以下幾件事：

1. 拿出簽約時拍攝的原始照片逐一比對——牆壁的白霜、鏈條的缺失，每一項都跟入住前一模一樣，證明這些「損壞」本來就存在
2. 解釋衣服髒污的真正原因——共用洗衣機的棉絮問題，清理濾網即可解決，在哪裡租房都會遇到
3. 表明監視器已查看過，確認並無外人闖入的紀錄
4. 主動提出退租方案：「如果妳真的覺得這裡危險，可以退租，我不扣任何押金。」這招以退為進，一方面展現誠意，另一方面也測試對方的真實意圖

最後，俊補上了關鍵的一句話：

「如果之後再發生這種查證後不存在的事件，我會直接請妳離開，並且扣除押金。」

真相大白：這是一場有計畫的租屋詐騙

事後俊去了警察局了解狀況，得到了一個關鍵資訊：這位女房客專門在這一帶租房，已經報過很多次警了。 她並不是第一次這樣做。

她的詐騙手法其實有一套固定模式：

1. 用化名租房，隱瞞真實身份（她一開始說的「吳」其實才是真姓，後來改口說「周」是想用化名）
2. 不提供真實的緊急聯絡人，切斷外界查證的管道
3. 入住後製造各種「居住問題」——怪聲、闖入、財物損失
4. 半夜密集傳訊息施加精神壓力，讓房東或代管心理崩潰
5. 報警營造事件嚴重性，讓對方覺得事情鬧大了
6. 要求賠償或退還費用，以「財物損失」為由索取金錢

一般房東面對這種情況通常會害怕事情擴大，可能選擇花錢消災——「不然我賠你錢，你不要張揚。」這正是鬼房客要的結果。

但俊因為事前做足了紀錄與證據保全（錄音、拍照、合約細節），加上冷靜判斷與果斷回應，讓對方發現在他身上「削不到錢」。最終，這位房客安安穩穩住完一年約期，合約到期後立刻被請走，雙方不再聯絡。

代管業者的篩選心法：如何辨識問題房客

俊在故事尾聲分享了幾個實務上辨識問題房客的方法：

帶看時的觀察重點

• 身份資訊是否前後矛盾：連自己姓什麼都說不清楚的人，背後一定有隱情
• 緊急聯絡人是否能提供：完全無法提供家人聯繫方式的，風險極高
• 職業描述是否含糊：說「自由業」、「做網拍」、「廣告業」但細節交代不清的，可能沒有穩定收入
• 帳戶餘額是否足夠支撐數月租金：至少要有扣完押金和首月租金後，還能維持四到五個月的餘額

自我保護的黃金動作

• 全程錄音（尤其是合約講解過程）
• 交屋前完整拍照存證（牆壁、門鎖、設備、整體屋況）
• 合約逐條講解確認，確保雙方認知一致
• 損壞賠償金額寫進合約，白紙黑字不留灰色地帶

壓力管理的重要性

俊坦承，這次事件的根本原因是空屋壓力導致篩選標準降低——從 90 分降到 60 分。他建議房東：如果感覺到仲介或代管已經有壓力，適時調降租金，讓業者不必急著填補空屋，反而能更嚴格地篩選房客，對房子的安全更有保障。

結語

租屋市場裡什麼人都有，不管你是房東、房客還是仲介，遇到問題時最重要的是保持冷靜、保留證據、保護自己。如果覺得自己不擅長判斷，交給專業的仲介或包租代管公司來篩選房客，長遠來看會省去許多麻煩。

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