房價下跌租金會跟著降嗎？2024～2026六都數據與歷史經驗

「房價開始跌了，租金什麼時候跟著降？」這是 2024 年下半年房市反轉以來，租屋族最常問的問題。答案可以直接講在前面：從 2024 到 2026 年的官方數據看，房價確實在修正，但租金不但沒有下跌，2025 年還上漲了 2.3%，進入 2026 年也只是漲幅收斂到 2% 以下。本文用內政部與主計總處的實際數據，拆解房價與租金為什麼脫鉤，並逐一檢視新青安、預售屋換約限制、囤房稅與股市波動這些常被拿來預言「租金要變天」的因素，實際上對租屋市場做了什麼。

房價真的在跌：2024～2026 的市場數據

2024 年 9 月，央行祭出第七波選擇性信用管制，收緊多戶貸款成數並取消寬限期；加上銀行不動產放款逼近《銀行法》第 72 條之 2 的上限、普遍「滿水位」，房市自 2024 年底起明顯降溫。

反映在官方統計上：內政部全國住宅價格指數在 113 年第 4 季（2024 年第 4 季）攀上 150.98 的歷史高點後，連續三季下跌，114 年第 4 季（2025 年第 4 季）收在 145.52，雖較前一季微升 0.04%、終結連三跌，但與前一年同期相比下跌 3.62%——這是五年來首次出現年減。

六都之中，修正最深的是前幾年漲最多的中南部：114 年第 4 季台中市房價年減 6.65%、高雄市年減 4.91%、台南市年減 4.23%；雙北與桃園則相對持平。

交易量的萎縮更劇烈。2025 年全台建物買賣移轉棟數僅約 26.1 萬棟，較 2024 年的約 35 萬棟大減 25.5%，寫下九年新低、史上第三低量（僅高於 2016 年房地合一稅上路的 24.5 萬棟與 2001 年的 25.9 萬棟）。而且這 26.1 萬棟中還包含高達 17.7 萬棟的預售屋完工交屋移轉，中古屋的實際買氣比帳面數字更冷。

租金呢？只有漲幅收斂，沒有下跌

同一段時間，租金走的是完全不同的曲線。主計總處 CPI 房租類指數的年增率如下：

把兩張表擺在一起，結論很清楚：2025 年房價指數年減 3.62%，房租指數同年還上漲 2.3%。進入 2026 年，租金漲幅明顯收斂——2026 年 5 月全國房租年增率降至 1.76%，北部 1.69%、中部 1.91%、南部 1.82%——但這是「漲得比較慢」，不是「下跌」。以台北市為例，市地政局統計的住宅租金指數在 114 年第 3 季達 107.26、季增 1.47%，仍在持續刷新歷史高點。

為什麼房價跌、租金不跌

這不是市場失靈，而是兩種價格的本質不同。

房價是資產價格，租金是使用價格。 房價反映的是對未來的預期——利率、信用條件、增值想像，所以會隨政策與資金環境大起大落；租金反映的是「現在住在這裡」的使用價值，由當下的居住供需與租客薪資負擔能力決定，對金融面的變化遲鈍得多。

信用管制擋的是購屋，不是居住需求。 第七波管制與銀行限貸讓大量原本要買房的人延後進場，這些人不會消失，而是繼續留在租屋市場。換句話說，壓低房價的那隻手，同時在墊高租屋需求——這正是 2025 年房價下跌、租金照漲的直接原因。

租金有僵固性。 租約一簽通常一年起跳，房東對既有租客調降租金的誘因極低；即使空置，多數房東寧可等待也不輕易降價，因為降租等於為未來每一期收入定錨。加上近年囤房稅、利率墊高房東持有成本，「降租攬客」只會出現在供給明顯過剩的個別區域，而不是全市場現象。

歷史經驗：租金是出了名的僵固

拉長時間看更明顯。依主計總處統計，1999 年到 2021 年間，台灣房租指數的年增率從未超過 1%——這 23 年涵蓋了 2001 年網路泡沫、2003 年 SARS、2008 年金融海嘯，每一次房價都出現過明顯修正，房租指數卻始終只在極小的幅度內波動，從未跟著重挫。台灣租金的歷史劇本一向是：房價大跌時租金頂多持平，房價大漲數年後租金才緩步跟上。2022 年之後房租年增率站上 2%，正是補漲前一波房價與通膨的結果；如今房價回落，租金也只是回到漲幅收斂的軌道，而非反轉下跌。

政策面逐一檢視：這些政策改變了租金嗎？

新青安：把租客變買家，但撼動不了租金

新青安（青年安心成家購屋優惠貸款精進方案）於 2023 年 8 月 1 日上路，重點是貸款額度由 800 萬元提高到 1,000 萬元、年限延長至 40 年、寬限期延長至 5 年，並由政府額外補貼利息 1.5 碼。政策確實把一批租客推進購屋市場：截至 2025 年 7 月 31 日，累計核貸 12 萬 9,464 戶、金額近 1 兆元，其中未滿 40 歲者占約 72.76%。

但政策也一路修正。2024 年 6 月因人頭戶與轉租爭議，財政部推出精進措施：限「一生一次」、簽切結自住、加強貸前審查。2025 年 9 月，因公股銀行放款額度卡關、民眾核貸後等不到撥款，行政院拍板自 9 月 1 日起新青安撥款不計入《銀行法》第 72 條之 2 限額，貸款塞車才獲紓解。2026 年 8 月 1 日再改版為「青安 3.0」：新增排富（個人年收入 200 萬元以下）與年齡門檻（年齡加貸款年限不得超過 80），設房價上限（台北市 3,500 萬、新北市 2,500 萬、其他地區 2,000 萬元），新婚與育兒家庭貸款上限分別提高至 1,200 萬與 1,500 萬元。

對租屋市場而言，新青安的方向是「減少租屋需求」——每一戶核貸都是一個離開租屋市場的家庭。但兩年 13 萬戶的量體，相對於全台租屋市場的規模仍屬有限，且優惠貸款同時墊高了房價與購屋總負擔，並未讓租金出現可觀測的下跌。網路上流傳過「新青安喊卡、租屋市場地震」的說法，從結果看，政策從未取消、只有轉彎，租金曲線也從未因它轉向。

預售屋換約限制：2023 年就上路的舊政策

「預售屋禁止轉售」常被當成新政策轉傳，實際上這是《平均地權條例》修正案的內容，2023 年 7 月 1 日就已施行。重點包括：預售屋與新建成屋買賣契約原則上不得轉讓第三人（配偶、直系血親或二親等內旁系血親除外，另有重大變故等例外情形可申請核准）；建商若同意或協助換約，每戶可罰 50 萬至 300 萬元；私法人購買住宅改採許可制、取得後 5 年內不得移轉；並針對炒作行為訂定重罰與檢舉獎金制度。條文不溯及既往，2023 年 7 月前簽訂的契約不受限。

這項政策確實讓短線換約的投資客退場，是其後預售市場降溫的原因之一。至於對租屋市場，理論上部分投資客會轉為長期出租、增加租賃供給，但從 2023 年至 2025 年租金年增率始終維持在 2% 以上來看，這股供給增量並不足以壓低租金。

囤房稅 2.0：墊高房東持有成本

房屋稅差別稅率 2.0（俗稱囤房稅 2.0）自 2024 年 7 月 1 日施行、2025 年 5 月首次開徵：非自住住家用房屋改採全國歸戶、全數累進，法定稅率由 1.5%～3.6% 提高為 2%～4.8%；自住房屋維持 1.2%，全國單一自住且房屋現值在一定金額以下者降至 1%。

對租金的影響是雙向的：一方面持有成本上升，房東有轉嫁到租金的誘因；另一方面，配套的公益出租人與租賃所得減免優惠，引導房東把空屋釋出到租賃市場。2026 年租金漲幅收斂，市場分析歸因之一正是政府租金補貼加碼與房東稅負優惠發酵——注意，政策工具是「補貼與引導」，不是壓低市場租金本身。

股市崩盤會拖垮房價和租金嗎？2025 年給了答案

2025 年 4 月 7 日，台股因美國宣布對等關稅單日重挫 2,065.87 點、跌幅 9.70%，寫下史上最大單日跌點與跌幅；4 月 7 日至 9 日三個交易日累計下跌 3,906 點、約 18.3%。當時「股災拖垮房市、租金崩跌」的預言四起。

結果呢？台股在同年 V 型反彈，2025 年全年大漲 5,928.5 點、漲幅 25.74%，封關收在 28,963.6 點的歷史新高；而房價指數同年年減 3.62%、交易量九年新低——股市創新高的同一年，房價照跌。這是「股房連動」最好的反證：2025 年房價下跌的主因是信用管制與銀行限貸，不是股市；租金則對兩者都無感，全年仍上漲 2.3%。股市影響房市的路徑（財富效應、資金移轉）存在，但間接而緩慢，且主要作用在高總價產品，而不是一般租屋行情。

給租屋族與房東的實務啟示

對租屋族，最重要的認知是：不要把「房價在跌」當成「租金快降了」的訊號。歷史數據顯示租金在房價修正期頂多漲幅收斂，等租金下跌再簽長約，多半會白等。比較實際的做法是利用 2026 年漲幅收斂的環境談判——當房租年增率從 2.45% 降到 1.76%，續約時房東大幅調漲的正當性變弱，這是議價窗口；同時把政府租金補貼、公益出租人方案納入條件談。若手上自備款與收入條件符合青安 3.0，房價修正期反而是認真試算「租買比較」的時機。

對房東，房價修正期正是租金現金流價值上升的時候：與其空置等待房價反彈，穩定的租約與優質租客更值得經營；囤房稅 2.0 之下，把非自住房屋轉為公益出租或申報租賃所得優惠，稅負差距可觀。

結語

2024 到 2026 年的數據給了「房價下跌，租金會跟著降嗎」一個罕見完整的實證答案：房價指數五年首見年減、交易量九年新低，租金卻連年上漲、只在 2026 年放緩到 2% 以下。房價與租金本來就是兩種價格——一個定價未來，一個定價現在。政策能左右房價的資金面，卻很難改變「人要有地方住」的需求面。租屋族與其等待一場歷史上從未發生過的租金崩跌，不如看懂漲幅收斂的節奏，在對的時點談對的條件。

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資料來源

• 經濟日報：全國住宅價格終結連三跌 但年減仍逾 3%
• 公視新聞：內政部：全國住宅價格指數連 3 季下跌 建物買賣登記量負成長
• 臺北市政府地政局：臺北市 114Q3 不動產市場動態分析
• 鉅亨網：2025 年全台房屋買賣移轉險守 26 萬棟 年減 25% 創史上第三低量
• 信義房屋房訊知識：2024 租金指數年增率 2.45% 創 28 年新高
• 591 新聞：租屋族利多 5 月租金指數年增創 4 年新低
• 行政院：9 月 1 日起新青安貸款撥款不計入銀行法第 72 條之 2 規定比率限額
• 財政部：114 年 9 月 1 日起新青安貸款不計入銀行法第 72 條之 2 限額
• 天下雜誌：青安 3.0 是什麼？2026 最新貸款成數、排富、年齡、利率補貼、房價上限總整理
• 全國法規資料庫：銀行法第 72 條之 2（住宅建築及企業建築放款總額上限）
• 全國法規資料庫：平均地權條例第 47 條之 4（預售屋及新建成屋買賣契約讓與、轉售限制）
• 商業周刊：《平均地權條例》7/1 上路！預售屋還能不能買？5 大修法重點一次看
• 全國法規資料庫：房屋稅條例第 5 條（房屋稅差別稅率 2.0 各類稅率）
• 遠見雜誌：房屋稅 2.0 最後節稅時刻！3 表看懂自住稅率與囤房稅
• 中央社：台股崩跌 2065 點創多項紀錄 台積電 16 年首見跳空跌停
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