租屋合約7個必看條款：押金上限2個月、違約金最高1個月、修繕責任怎麼分

租屋合約簽下去，權利義務就定了。多數糾紛不是房東特別壞、房客特別皮，而是合約沒把關鍵條款寫清楚——或寫了違法條款，房客不知道那其實無效。台灣的住宅租約並非「愛怎麼寫就怎麼寫」：《土地法》、《民法》、《租賃住宅市場發展及管理條例》以及內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」層層設了底線，牴觸的約定不生效力。

本文把一份租約裡最重要的 7 個條款逐一拆開：每條給法源依據、給常見陷阱。簽約前對照一輪，勝過事後打官司。

先給一張速查表：

條款一：押金——上限 2 個月，超收可抵租金

法源：《土地法》第 99 條：「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。」《租賃住宅市場發展及管理條例》第 7 條再次明定押金不得逾 2 個月租金總額，且房東應於租約消滅、房客返還房屋並清償債務時返還押金。

白話：月租 15,000 元，押金最多 30,000 元。房東收「押三付一」？超出的那 15,000 元你有權直接拿來抵房租——這不是協商空間，是法律明文。

常見陷阱：

• 合約只寫「押金於退租後返還」，沒寫返還期限與可扣項目。建議明確約定返還時點（例如點交後 7 日內）與可扣除項目（未繳水電費、可歸責於房客的損壞）。
• 退租時房東以「自然折舊」扣押金。日常使用造成的正常耗損（牆面日照褪色、地板正常磨損）不是房客責任，不能扣。

條款二：租金與付款方式——租期內不得調漲

法源：內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項第 4 點明定：出租人於租賃期間亦不得藉任何理由要求調漲租金。

白話：一年約簽 15,000 元，租期內就是 15,000 元。房東半年後說物價漲了要加 1,000 元，你可以拒絕。租金調整只能發生在「續約」時，屬於重新議約。

常見陷阱：

• 付款方式沒寫清楚：繳款日、轉帳或現金、遲繳的處理方式，都應入約。付現金務必留收據。
• 「租金含不含管理費、網路、第四台」口頭講好卻沒寫進合約，入住後才發現要另繳。所有含在租金內的項目逐一列出。

條款三：修繕責任——原則歸房東，例外要白紙黑字

法源：《民法》第 429 條：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」《租賃住宅市場發展及管理條例》第 8 條要求出租人交付並於租賃期間保持住宅「合於居住使用之狀態」；房東經催告未於適當期限內修繕時，房客得自行修繕，並請求償還費用或於租金中扣除。

責任分配的實務判斷：

常見陷阱：合約寫「一切修繕由房客負責」。民法允許「契約另有訂定」，所以這類條款不是當然無效——這正是它危險的地方。簽約時看到修繕責任全部推給房客的條款，務必要求修改或至少限縮範圍（例如僅限消耗品），否則入住後熱水器壞了都得自己出錢。

條款四：提前終止——違約金最高 1 個月，通知至少 1 個月前

法源：內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定：租約應勾選「得」或「不得」提前終止；約定得提前終止者，終止的一方應至少於 1 個月前通知他方，未依約通知者，賠償金額最高不得超過 1 個月租金，約定超過的部分無效。

白話：就算你租一年住三個月就搬走，房東最多扣你 1 個月租金當違約金，不能沒收全部押金、更不能要你付完剩下九個月租金。

常見陷阱：

• 合約勾了「不得提前終止」。此時任意退租就不是付違約金了事，而是違約問題，麻煩得多——簽約時務必確認勾選狀態。
• 注意：《租賃住宅市場發展及管理條例》第 11 條另列有房客得提前終止的法定事由（例如房屋不合居住使用且經催告未修繕、房客因疾病或意外需長期療養等），於終止前 30 日檢附事證書面通知即可終止，房東不得要求賠償。

條款五：轉租與同住人——全部轉租一定要房東同意

法源：《民法》第 443 條：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」

白話：整層轉租給別人，必須房東點頭；分租一個房間出去，原則上可以——除非合約明文禁止。實務上多數房東版合約都會寫禁止轉租條款，此時一部分轉租也不行。

常見陷阱：情侶合住、朋友暫住幾個月，算不算「轉租」常起爭議。建議把同住人數與名單約定清楚，避免房東以違約轉租為由終止租約。

條款六：水電費——電費有法定上限

法源：「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項第 6 點（113 年 7 月 15 日生效的電費新制）：按用電度數計費者，每度電費不得超過該租賃標的電費單的「當期每度平均電價」；非按度數計費者，收取總額不得超過電費單每期電費總額；公共設施電費未經台電分攤併入者，房東不得額外收取。2024 年 7 月 15 日前簽的舊約不適用此新制。

白話：房東說「一度電收 7 元」合不合法，要對照那一期台電電費單上的「當期每度平均電價」——超過就是違規。簽約時把「每度收費金額、夏月與非夏月是否不同、如何抄錶」寫清楚，並在入住時拍下電錶數字。

常見陷阱：只約定「電費依帳單分攤」卻沒寫分攤方式，分租雅房、套房共用電錶時最容易吵。誰用冷氣多、公共區域用電怎麼算，事先入約。

條款七：審閱期與公證——給自己留退路

法源：定型化契約應記載事項明定契約審閱期間至少 3 日——房東當場塞合約要你「今天不簽別人就要租了」，你有權把合約帶回家看 3 天。另《民法》第 425 條「買賣不破租賃」：房屋在租期中被賣掉，租約對新房東繼續存在；但未經公證的租約，期限超過 5 年或未定期限者，不適用此保護。

白話：一般一、兩年的租約即使沒公證，房東換人你也能繼續住到期滿。若簽長約（超過 5 年），公證就不是可有可無，而是保命符。公證另一個效力是可約定逕受強制執行——欠租或不返還押金可以不經訴訟直接強制執行。

常見陷阱：所有口頭承諾（「之後幫你裝冷氣」「可養貓」）不寫進合約，日後一律各說各話。改約處雙方蓋章或簽名，合約一式兩份各執一份。

結語

七個條款看完，核心就一句：法律已經幫房客劃好底線——押金 2 個月、違約金 1 個月、租期內不漲租、修繕原則歸房東——但底線要你在簽約時認得出來才有用。簽約前花 30 分鐘逐條對照，比事後花 3 個月調解划算得多。

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資料來源

• 土地法第 99 條－全國法規資料庫
• 民法第 425 條－全國法規資料庫
• 民法第 429 條－全國法規資料庫
• 民法第 443 條－全國法規資料庫
• 租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條－全國法規資料庫
• 租賃住宅市場發展及管理條例第 11 條－全國法規資料庫
• 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項－內政部主管法規