內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」共 23 點應記載、10 點不得記載。本文逐點照抄原文再翻白話：審閱期至少 3 日、租期至少 30 日、押金最高 2 個月、租期內不得調漲、電費上限、修繕原則上歸出租人、約定可提前終止而未提前一個月通知時違約金最多 1 個月，附合約缺哪條就要問的清單。
租屋契約不是房東想怎麼寫就怎麼寫。內政部公告的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」（105-06-23 發布、114-04-18 最新修正）規定了 23 點一定要寫進去、10 點不准寫進去的內容；依消費者保護法第 17 條，「違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」，而且「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」——合約漏寫的，法律幫你補；合約寫了不准寫的，那一條當作沒有。
這篇跟〈租屋合約 7 個必看條款〉的分工是：那篇挑 7 條最常出事的講後果，這篇把 33 點全部攤開，每點先照抄原文、再翻一句白話，最後告訴你合約少了哪條該開口問。適用對象：租賃住宅市場發展及管理條例第 5 條第 1 項寫「租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定。」——但同條例第 4 條排除「供休閒或旅遊為目的」「由政府或其設立之專責法人或機構經營管理」「由合作社經營管理」「租賃期間未達三十日」的租賃住宅；你的情況若有疑義，請向內政部地政司或各縣市地政局確認。
這份「應記載及不得記載事項」到底是什麼？
它是消保法第 17 條授權內政部公告的住宅租賃契約底線：「應記載」是合約一定要有的內容，「不得記載」是合約不准出現的條款。 消保法第 17 條第 1 項原文：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」白話：內政部照這條把租屋合約的必寫與禁寫項目定下來，房東用自己版本的合約也一樣受拘束。
| 你拿到的合約長怎樣 | 法律效果 | 你要做什麼 |
|---|---|---|
| 少了某一點應記載事項 | 「雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」（消保法 §17 第 5 項） | 那一點的內容照樣算數，但當場要求補上，省得日後爭執 |
| 寫了不得記載的條款 | 「其定型化契約條款無效」（消保法 §17 第 4 項） | 要求刪掉；房東不肯，該條簽了也不生效 |
| 應記載的數字寫得比規定差（押 3 個月、違約金 2 個月） | 違反的那一條款無效；契約其他部分依消保法 §16 原則上仍有效 | 對照本文表格，直接指出點次 |
應記載事項有哪些？（23 點逐點對照）
23 點裡跟錢直接相關的是第一、三、四、五、六、七點；跟住的權利義務相關的是第八到十三點；跟走人相關的是第十四到十九點；其餘是通知、公證、效力與基本資料。 下表原文皆逐字節錄自內政部公告，節錄處標明點次與項次；空格欄位以「＿＿」表示。
錢：審閱期、租期、租金、押金、費用
| 點次 | 原文（逐字節錄） | 白話 | 承租人要注意什麼 |
|---|---|---|---|
| 第一點 契約審閱期 | 「住宅租賃契約（以下簡稱本契約）於民國＿＿年＿＿月＿＿日經承租人攜回審閱＿＿日（契約審閱期間至少三日）。」 | 合約可以帶回家看，至少 3 天 | 「今天不簽就給別人」不是理由；審閱日期要填真的日期 |
| 第三點 租賃期間 | 「租賃期間自民國＿＿年＿＿月＿＿日起至民國＿＿年＿＿月＿＿日止。(租賃期間至少三十日以上)」 | 租期要寫明起迄日，最短 30 天 | 起租日決定押金、租金從哪天算；跟搬入日對一下 |
| 第四點 租金約定及支付（第 1 項後段） | 「……不得藉任何理由拖延或拒絕；出租人於租賃期間亦不得藉任何理由要求調漲租金。」 | 租期內房東不能漲租；你也不能拖繳 | 每月幾號繳、繳幾個月一期、匯到哪個帳戶都要寫進去 |
| 第五點 押金約定及返還（第 1 項） | 「押金由租賃雙方約定為＿＿個月租金，金額為＿＿元整(最高不得超過二個月租金之總額)。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。」 | 押金最多 2 個月，金額與月數要寫明 | 押 3 個月就是超收；押 1 個月或分期都可以談，見〈押金一定要收兩個月嗎？〉 |
| 第五點（第 2 項） | 「前項押金除有第十二點第四項、第十四點第三項、第十五點第四項及第十九點第二項得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。」 | 你把房子交回去那天，房東就該退押金；只有損壞賠償、任意終止違約金、逾期不搬與未繳清的租金費用、遺留物處理費四種情況可以抵扣 | 合約寫押金於退租後 30 天內返還，就晚於第五點寫的返還時點，要問 |
| 第六點（一）管理費 | 「租賃期間因不可歸責於租賃雙方之事由，致本費用增加者，承租人就增加部分之金額，以負擔百分之十為限；如本費用減少者，承租人負擔減少後之金額。」 | 約定由你付管理費時，若因不可歸責於雙方的原因中途調漲，你最多多付漲幅的 10% | 管理費誰付、每月多少要勾選填寫 |
| 第六點（三）電費 | 「□以用電度數計費者，每度電費不得超過該租賃標的電費單「當期每度平均電價」；如公共設施電費未向台灣電力股份有限公司申辦分攤併入租賃標的電費內者，出租人不得額外收取。」「□非以用電度數計費者，出租人所收取之每期電費總金額，不得超過該租賃標的電費單之每期電費總額。」 | 房東收你的電費，每度不能超過台電帳單上當期平均電價；包月收的總額不能超過整張帳單 | 分表算法與台電費率見〈租屋電費一度多少才合理？〉 |
| 第七點 稅費負擔（一） | 「租賃住宅之房屋稅、地價稅由出租人負擔。」 | 房屋稅、地價稅是房東的 | 合約寫稅金由承租人分攤就違反這點 |
住：使用限制、修繕、裝修、雙方義務
| 點次 | 原文（逐字節錄） | 白話 | 承租人要注意什麼 |
|---|---|---|---|
| 第八點 使用限制（第 3 項） | 「承租人應經出租人同意始得將本租賃住宅之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。」 | 轉租、借人住、找室友分租，都要房東同意 | 要合租的，簽約時就把同住人寫進去；轉租另依租賃條例第 9 條第 1 項「轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。」同意書即附件二 |
| 第九點 修繕（第 1 項） | 「租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或其損壞係可歸責於承租人之事由者，不在此限。」 | 東西壞了原則上房東修，除非合約另有約定或是你弄壞的 | 「另有約定」就是漏洞：附件三列了哪些由你修，簽前逐項看 |
| 第九點（第 2 項） | 「前項由出租人負責修繕者，承租人得定相當期限催告修繕，如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕，並請求出租人償還其費用或於第四點約定之租金中扣除。」 | 催了不修，你可以自己修，費用跟房東要或直接扣租金 | 催告留文字紀錄（LINE、簡訊皆可，但看第二十點通知方式） |
| 第九點（第 4 項） | 「前項出租人於修繕期間，致租賃住宅全部或一部不能居住使用者，承租人得請求出租人扣除該期間全部或一部之租金。」 | 房東修繕害你住不了的那幾天，租金可以要求扣 | 記下不能住的起迄日 |
| 第十點 室內裝修（第 1 項） | 「承租人有室內裝修之需要，應經出租人同意並依相關法令規定辦理，且不得損害原有建築結構之安全。」 | 要裝修先問房東，還要合法 | 退租時「回復原狀／現況返還」要勾選，見〈租屋改造前必看〉 |
| 第十一點 出租人之義務（第 1 項） | 「出租人應出示有權出租本租賃住宅之證明文件及國民身分證或其他足資證明身分之文件，供承租人核對。」 | 房東要證明他有權出租，並讓你核對身分 | 二房東要拿得出原房東的轉租同意書 |
| 第十一點（第 3 項） | 「出租人與承租人簽訂本契約前，租賃住宅有由承租人負責修繕之項目及範圍者，出租人應先向承租人說明並經承租人確認（如附件三），未經約明確認者，出租人應負責修繕，並提供有修繕必要時之聯絡方式。」 | 要你修的項目必須事先講清楚並讓你簽附件三，沒列進去的由房東修 | 附件三空白，除了你自己弄壞的（第九點第 1 項但書），都由房東修；不要幫他填 |
| 第十一點（第 4 項） | 「依第六點規定約定電費由承租人負擔者，出租人應提供承租人租賃標的之電費資訊。承租人亦得逕向台灣電力股份有限公司申辦查詢租賃期間之有關電費資訊。」 | 你有權看台電帳單，也可以自己去台電查 | 房東不給帳單就自己查 |
| 第十二點 承租人之義務（第 2、3 項） | 「承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。」「承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」 | 你要好好用房子，弄壞要賠；正常使用的自然耗損不算 | 入住當天拍照存證，正常耗損與損壞的界線靠照片 |
| 第十三點 部分滅失 | 「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」 | 房子有一部分因為不是你的原因滅失，可以按滅失的部分要求減租 | 只是設備壞了、需要修的，走第九點修繕 |
走：終止、返還、點交、遺留物
| 點次 | 原文（逐字節錄） | 白話 | 承租人要注意什麼 |
|---|---|---|---|
| 第十四點 任意終止（第 1、2 項） | 「本契約於期限屆滿前，除依第十七點及第十八點規定得提前終止租約外，租賃雙方□得□不得任意終止租約。」「依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。」 | 合約要勾「得」或「不得」提前解約；勾「得」的話提前 1 個月講，沒講最多賠 1 個月租金 | 勾了「不得」，租期內你想走只能靠第十八點或跟房東談；違約金寫 2 個月就是超過上限 |
| 第十四點（第 4 項） | 「租期屆滿前，依第一項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人。」 | 提前解約，預繳的租金要退 | 一次繳一季的人特別要記得 |
| 第十五點 返還（第 1、2 項） | 「租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第六點約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。」「前項租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。」 | 退租要雙方一起點交、當場結算；一方不來，催告過期就算點交完成 | 點交流程見〈租屋交屋流程與點交清單〉 |
| 第十六點 所有權讓與（第 1 項） | 「出租人於租賃住宅交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，本契約對於受讓人仍繼續存在。」 | 房子租期中被賣掉，租約對新屋主照樣有效 | 同點第 3 項：「本契約如未經公證，其期限逾五年者，不適用前二項之規定。」——租期超過 5 年又沒公證，房子被賣時租約不保證對新屋主有效；簽超過 5 年的約要公證 |
| 第十七點 出租人提前終止（第 1 項第 2 款） | 「承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。」 | 欠租累計到 2 個月、催了還不繳，房東可以終止 | 這點列了 10 款事由，其他還有擅自轉租、違法裝修、存放易燃物等；同點第 2 項：房東終止要「檢附相關事證，以書面通知承租人」，第 1 款於終止前三個月、第 2～4、6～9 款於終止前三十日；「依前項第五款及第十款規定終止者，得不先期通知」 |
| 第十八點 承租人提前終止（第 1 項第 1、3、4 款） | 「租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，仍不於期限內修繕。」「租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵；承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者，亦同。」「承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。」 | 房子壞了催不修、有危及安全健康的瑕疵、你生病要長期療養，都可以終止且「出租人不得要求任何賠償」 | 同點第 2 項：要「於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人」 |
| 第十九點 遺留物（第 1 項） | 「租賃關係消滅，依第十五點完成點交或視為完成點交之手續後，承租人仍於租賃住宅有遺留物者，除租賃雙方另有約定外，經出租人定相當期限向承租人催告，屆期仍不取回時，視為拋棄其所有權。」 | 點交後留下的東西，房東催告後你不拿，就算你放棄 | 同點第 2 項處理費用可從押金扣：搬走前清乾淨 |
其餘：通知、公證、效力、基本資料
| 點次 | 原文（逐字節錄） | 白話 |
|---|---|---|
| 第二點 租賃標的（二）租賃範圍第 3 款 | 「3、租賃附屬設備：□有□無附屬設備，若有，詳如附件一租賃標的現況確認書。」 | 門牌、面積、車位、附屬設備都要填；附件一記下入住時的設備現況，退租點交時可以拿來比對 |
| 第二十點 通知（第 3 項） | 「第一項之通知得經租賃雙方約定以□電子郵件信箱：＿＿□手機簡訊□即時通訊軟體以文字顯示方式為之。」 | 雙方可以約定用電子郵件、簡訊或 LINE 這類即時通訊文字通知，勾起來寫清楚；用郵寄通知時，依同點第 1 項「應以本契約所記載之地址為準」 |
| 第二十一點 其他約定（第 1 項） | 「本契約租賃雙方□同意□不同意辦理公證。」 | 公證是選項不是義務；費用與效力見〈租約公證要多少錢？〉 |
| 第二十二點 效力 | 「本契約自簽約日起生效，租賃雙方各執一份契約正本。」「本契約廣告及相關附件視為本契約之一部分。」 | 你手上一定要有一份正本；租屋廣告寫的內容也算契約 |
| 第二十三點 當事人基本資料（一） | 「承租人之姓名(名稱)、統一編號(身分證明文件編號)、戶籍地址(營業登記地址)、通訊地址、聯絡電話。」 | 雙方姓名、身分證字號、地址、電話都要寫 |
不得記載事項有哪些？（10 點全列）
10 點不得記載事項，任何一點出現在合約裡，該條款依消保法第 17 條第 4 項無效。 原文為完整 10 點，逐字照抄。
| 點次 | 原文（逐字） | 白話 | 違規寫法示意（本文自擬） |
|---|---|---|---|
| 一 | 「不得記載拋棄審閱期間。」 | 不能叫你放棄 3 天審閱 | 承租人已充分審閱本契約，自願放棄審閱期 |
| 二 | 「不得記載廣告僅供參考。」 | 廣告寫什麼就要算數 | 本廣告內容僅供參考，以現場為準 |
| 三 | 「不得記載承租人不得申報租賃費用支出。」 | 不能禁止你報稅列舉房租 | 承租人不得以本租賃申報所得稅扣除 |
| 四 | 「不得記載承租人不得遷入戶籍。」 | 不能禁止你遷戶籍 | 承租人不得將戶籍遷入本址 |
| 五 | 「不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。」 | 房東因出租多繳的稅，不能轉嫁給你 | 因出租致房屋稅、地價稅增加部分由承租人負擔 |
| 六 | 「不得記載免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。」 | 房東故意隱瞞的瑕疵，不能用合約免責 | 承租人已知悉房屋現況，出租人不負任何瑕疵責任 |
| 七 | 「不得記載承租人須繳回契約書。」 | 退租不能叫你把合約交回去 | 退租時承租人應繳回契約正本 |
| 八 | 「不得記載本契約之通知，僅以電話方式為之。」 | 通知不能只用打電話 | 雙方通知以電話為之 |
| 九 | 「不得記載違反強制或禁止規定。」 | 違反法律強制或禁止規定的條款，寫了也無效 | 押金為 3 個月租金（違反土地法第 99 條押金上限） |
| 十 | 「不得記載承租人不得申請租金補貼。」 | 不能禁止你申請租補 | 承租人不得以本址申請租金補貼 |
第三、四、十點都跟報稅、戶籍、租補有關，看到這類字句就指著點次請房東刪掉；租補現況見〈申請租屋補助 2026 最新攻略〉。
合約少了哪條就要問？
簽名前用這 10 題對一遍，任何一題答「沒有」，就指著點次請房東補。
| 對照 | 檢查什麼 | 答「沒有」就問 |
|---|---|---|
| 第一點 | 有審閱期欄位，且填的是真實日期 | 「這份我帶回去看 3 天再簽可以嗎？」 |
| 第三點 | 起迄日填了、租期 ≥30 日 | 「起租日是幾號？押金租金從那天算？」 |
| 第四點 | 每月租金、每期幾個月、繳款日、帳戶 | 「匯款帳戶要寫進合約，不然我用現金要收據」 |
| 第五點 | 押金月數與金額，≤2 個月 | 「押金最多 2 個月，這裡寫 3 個月要改」 |
| 第六點 | 管理費、水電瓦斯網路每格都有勾 | 「電費是照台電帳單還是一度多少？寫上去」 |
| 第八點 | 同住人／轉租怎麼寫 | 「我室友要一起住，寫進來」 |
| 第九、十一點 | 附件三（由承租人修繕項目）內容 | 「附件三空白，代表除了我弄壞的以外都是您修，對嗎？」 |
| 第十四點 | 「得／不得」任意終止有勾，違約金 ≤1 個月 | 「這裡沒勾，我們勾『得』、違約金 1 個月」 |
| 第二十點 | 通知方式有沒有勾電子郵件、簡訊或即時通訊 | 「以後用 LINE 文字通知，我們把這格勾起來好嗎？」 |
| 第二十二點 | 一式兩份，你拿到正本 | 「我的那份正本現在給我」 |
房東拿的是自己寫的合約，怎麼辦？
可以簽，但先對表。 消保法第 17 條沒有規定一定要用內政部的範本紙，房東自己打的 Word 檔、書局買的空白契約都可以；差別只在於自寫版常漏掉應記載事項、或混進不得記載事項。做法三步：
- 把本文四張表打開，逐點找：找不到的點次不會讓你少掉權利（第 5 項「仍構成契約之內容」），但現場補上比事後舉證省事。
- 看到不得記載的 10 種寫法，直接要求劃掉並雙方簽名：房東說「大家都這樣寫」，你可以回「這條依消保法 17 條無效，留著對你也沒用」。
- 口頭承諾一律寫進「其他約定」或附件：可養貓、之後裝冷氣、押金分期——沒寫等於沒有。
房東堅持不改、也不肯讓你帶回去看，那就是第一點與不得記載第一點同時出問題，建議審慎考慮要不要簽。
常見問題
合約沒寫審閱期，簽了還有效嗎？
合約原則上有效，但沒給審閱期，你可以主張不利的條款不算數。 消保法第 11-1 條第 3 項：「違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」白話：房東沒有讓你審閱，條款原則上不構成契約內容，但對你有利的條款，你可以選擇主張仍然算數。另外消保法第 17 條第 5 項：「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」所以合約漏寫第一點，審閱期的規定照樣適用。要主張「沒給審閱期」得自己舉證，所以還是簽前就要求帶回去看。
房東說他是個人出租不是公司，這份規定管不到他？
現行租賃住宅市場發展及管理條例第 5 條第 1 項：「租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定。」 白話：不分個人或公司房東，適用這個條例的住宅租約都視為消費關係，走消保法的定型化契約規範。但條例第 4 條排除四種租賃住宅：「供休閒或旅遊為目的」「由政府或其設立之專責法人或機構經營管理」「由合作社經營管理」「租賃期間未達三十日」。不確定自己算不算，請向內政部地政司或各縣市地政局確認。
押金寫 3 個月、違約金寫 2 個月，簽了會怎樣？
違反的那一條款無效，契約其他部分原則上仍有效。 第五點原文「最高不得超過二個月租金之總額」、第十四點「最高不得超過一個月租金額之違約金」；消保法第 17 條第 4 項：「違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」前條就是第 16 條：「定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。」押金另有土地法第 99 條第 2 項：「已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。」做法見〈租屋押金怎麼保證拿得回來？〉。
租約到期想續約，房東要漲租，這份規定有管嗎？
第四點只管「租賃期間」內不得調漲，到期續約是新契約，漲幅由雙方談。 續約與到期不續的通知時間，見〈租約到期怎麼辦？〉。
延伸閱讀
- 租屋合約 7 個必看條款：押金上限 2 個月、違約金最高 1 個月、修繕責任怎麼分
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資料來源
- 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項（內政部主管法規共用系統）——105-06-23 公發布、114-04-18 修正（台內地字第 1140113583 號公告）；本文引用壹、應記載事項第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六、十七、十八、十九、二十、二十一、二十二、二十三點，貳、不得記載事項第一至十點，原文逐字節錄（表格內以「＿＿」表示原公告之空白欄位）
- 消費者保護法第 17 條（全國法規資料庫）——應記載／不得記載事項之授權、第 4 項條款無效、第 5 項未記載仍構成契約內容
- 租賃住宅市場發展及管理條例第 5 條（全國法規資料庫）——第 1 項租賃契約視為具消費關係；第 4 條——不適用條例的四種租賃住宅；第 9 條——轉租須出租人書面同意
- 消費者保護法第 11-1 條（全國法規資料庫）——違反審閱期之條款不構成契約內容；第 16 條——條款一部無效時契約其他部分之效力
- 土地法第 99 條（全國法規資料庫）——超收擔保金得抵付房租
