租約公證要多少錢？費用、流程與強制執行效力，房東房客都該知道

「房東說租約要公證，這是什麼意思？」「房東把房子賣了，要我搬走怎麼辦？」「租客欠租又趕不走，有沒有不用打官司的方法？」——這三個租屋族與房東最常遇到的問題，其實都指向同一件事：租約有沒有公證。本文一次講清楚租約公證的費用、辦理流程，以及它帶來的三大法律效力。

什麼是租約公證？

租約公證是指把租賃契約送到法院公證處或民間公證人事務所，由公證人依《公證法》審核後作成公證書。公證後的租約：

• 具有較強的法律證據力，日後爭執時不易被否認
• 可載明「逕受強制執行」條款，欠租或期滿不搬時免起訴、直接聲請強制執行
• 是長期租約、不定期租約適用「買賣不破租賃」的必要條件（詳見下文）

要先說清楚：公證不是租約生效的必要條件，沒有公證的租約一樣有效。公證是「加強保障」，重點在於它讓某些權利的「執行」變快、變確定。

辦理流程三步驟

1. 準備文件：租賃契約（建議一式三份，公證處留存一份）、雙方身分證與印章、房屋權狀影本或建物登記謄本；另建議帶房屋稅單，供公證人計算課稅現值以核定公證費。
2. 預約辦理：向地方法院公證處或民間公證人事務所預約，兩者作成的公證書效力相同。
3. 當場完成：雙方本人（或持委任書的代理人）到場，公證人審核契約條款、確認雙方意思後簽名用印，即完成公證並領取公證書。

租約公證要多少錢？

公證費不是「租金的千分之幾」，而是依《公證法》第 109 條按請求標的金額的級距收費：

• 租約的標的金額＝「租金總額」與「房屋課稅現值」取較高者，再加上押金
• 租約載明「逕受強制執行」條款者（欠租、期滿不搬可直接聲請強制執行，這正是多數人辦公證的目的），公證費依級距金額加收二分之一（公證法第 119 條）

公證費級距表

試算範例

以月租 2 萬元、租期 1 年、押金 2 個月（4 萬元）為例：

• 標的金額＝租金總額 24 萬元 ＋ 押金 4 萬元 ＝ 28 萬元
• 落在「逾 20 萬～50 萬元」級距，公證費 2,000 元
• 加註逕受強制執行條款後加收二分之一，合計 3,000 元

一般住宅租約辦下來多在 1,500～4,500 元之間，常見約 3,000 元上下。

誰負擔費用？

法律沒有硬性規定，實務上通常雙方各半，也可以協議由其中一方負擔。因為公證對房東（討租收屋）與房客（居住保障）各有好處，各半是最常見也最公平的做法。

公證的三大效力

效力一：逕受強制執行——免打官司直接執行

依《公證法》第 13 條，公證書載明「應逕受強制執行」者，可以不經起訴、直接向法院聲請強制執行。就租約而言，範圍包括：

• 金錢給付：積欠的租金、違約金等一定數量的金錢給付
• 返還房屋：租約定有期限，並約定期限屆滿時交還房屋者

省下的成本相當可觀：一般民事訴訟從起訴到取得勝訴確定判決，往往要數個月到一年以上，還要繳裁判費；有逕受強制執行條款的公證書，直接就是執行名義。

不過要注意一條界線：房屋返還的逕受強制執行，以「定有期限、期滿交還」為限。如果是租期中途因欠租終止租約要提前收回房屋，「收回房屋」這部分不在公證書可直接執行的範圍，仍須循訴訟途徑；但欠租的金錢部分仍可憑公證書直接執行。

效力二：買賣不破租賃——長期約、不定期約要靠公證

民法第 425 條第 1 項規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將所有權讓與第三人，租賃契約對受讓人仍繼續存在。白話說：房東把房子賣了，新屋主必須繼承原租約，租客可以住到租期屆滿，新屋主也承接原租約的權利義務（包括退還押金的義務）。

但同條第 2 項設了門檻：未經公證的不動產租約，若租期逾 5 年或未定期限，就不適用買賣不破租賃。整理如下：

也就是說，一般常見的 1 年、2 年定期租約，即使沒有公證仍受保護；公證是針對長期約、不定期約才是「買賣不破租賃」的必要條件。遇到房東賣屋時，租客應先確認租約效力與租期，主動向新屋主出示租約主張繼續承租，必要時再諮詢律師；想進一步強化對抗力，也可向地政機關辦理租賃權登記。

效力三：給房東的欠租處理 4 步驟

租客欠租是房東最頭痛的問題。切記不可私自斷水斷電或換鎖趕人（可能觸犯刑法強制罪等規定），正確流程是：

第一步：催告。 以書面（建議存證信函）催繳並給予合理繳款期限，保留紀錄。法律門檻：依民法第 440 條，房屋租賃要遲付租金總額達 2 個月租額、經定相當期限催告仍不支付，才能終止租約；不定期租約另依土地法第 100 條，欠租須以押金抵充後仍達 2 個月。

第二步：終止租約。 符合上述門檻後以書面通知終止。順帶提醒：住宅租約若約定提前終止的違約金，依內政部住宅租賃契約應記載及不得記載事項，上限為 1 個月租金。

第三步：請求搬遷。 要求租客限期搬離，保留所有溝通紀錄，作為後續程序的證據。

第四步：法律途徑。 租客仍不搬時，取得「執行名義」聲請強制執行。執行名義有四種來源：本票裁定（若租客有簽本票，程序較快）、支付命令（債務人未於 20 日內異議即可執行）、起訴取得勝訴判決（程序最長但效力最完整），以及經公證且載明逕受強制執行的租約——這是唯一在簽約當下就能預先備好的執行名義，欠租金錢部分完全免訴訟。

強制執行本身的費用如下：

房東、房客各自什麼情況該公證？

房東建議公證的情況：租金較高、對租客背景不熟、過去有欠租糾紛經驗——主要價值在「逕受強制執行」，欠租與期滿不搬都能省去訴訟。搭配簽約時審慎核對租客身分、必要時要求保證人、按月確實收租，能把欠租風險再壓低一層。

房客建議公證的情況：租期超過 5 年或未定期限的租約一定要公證，否則房東一賣房就可能失去「買賣不破租賃」保護；此外若知道房東有出售計畫，公證加上租賃權登記是最穩的組合。

可以不急著公證的情況：短期租約、租金較低、雙方互信基礎足夠，或已有其他保障機制。一般 1、2 年約的租客單純擔心房東賣房的話，法律本來就保護你，公證不是必需。

常見問題

Q：不公證租約有效嗎？

A：有效。公證是加強保障，不是租約的生效要件。

Q：可以單方面要求公證嗎？

A：不行，公證需雙方同意並到場（或委託代理人）辦理。

Q：公證後可以修改租約嗎？

A：可以，但修改的部分需要重新公證，才有公證的效力。

Q：房子被賣掉，新屋主要我搬走怎麼辦？

A：一般 5 年以下定期租約受民法第 425 條「買賣不破租賃」保護，即使沒公證，新屋主也必須讓你住到租期屆滿；出示租約主張權利即可，對方堅持趕人再尋求法律協助。

結語

租約公證花的是幾千元，買的是「不用打官司」的確定性：房東欠租討得回、期滿收得回房子；房客遇上房東賣屋也住得安穩。對長期租約、高額租金、雙方互不熟悉的情況，這筆費用非常值得；一般短期小額租約則可依雙方信任程度自行斟酌。

延伸閱讀：

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資料來源：

• 全國法規資料庫 — 民法第 425 條（買賣不破租賃）
• 全國法規資料庫 — 民法第 440 條（欠租終止租約）
• 全國法規資料庫 — 公證法第 13 條（逕受強制執行）
• 全國法規資料庫 — 公證法第 109 條（公證費用級距）
• 全國法規資料庫 — 公證法第 119 條（逕受強制執行加收二分之一）
• 全國法規資料庫 — 土地法第 100 條（不定期租約收回房屋事由）
• 全國法規資料庫 — 刑法第 304 條（強制罪）
• 全國法規資料庫 — 強制執行法第 28-2 條（執行費）
• 內政部主管法規共用系統 — 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項
• 司法院 — 公證費用標準表