押金上限是多少？退租時哪些可以扣、哪些不能扣？從入住點交到退租返還，完整整理押金保障的法規與實務作法。
押金糾紛是租屋最常見的爭議之一：退租時被扣清潔費、被指控損壞設備、甚至整筆押金拿不回來。其實押金的上限、返還時點與可扣款項目，在法律和內政部的定型化契約規範中都有明確依據。本文從入住前的點交存證，一路整理到退租當天的流程與扣款規則，幫助你把押金完整拿回來。
押金是什麼？法律上限為 2 個月租金
押金（法律上稱「擔保金」）的性質是擔保租約履行：擔保房客會按時繳租、正常使用房屋。租期結束、房客把房屋依約返還後，房東就應該返還押金。
土地法第 99 條：押金上限
土地法第 99 條規定：
前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。 已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。
用實際數字來看：
| 月租金 | 押金上限（2 個月） | 若房東收 3 個月 | 房客的權利 |
|---|---|---|---|
| 10,000 元 | 20,000 元 | 30,000 元 | 超收的 10,000 元可抵付房租 |
| 15,000 元 | 30,000 元 | 45,000 元 | 超收的 15,000 元可抵付房租 |
| 20,000 元 | 40,000 元 | 60,000 元 | 超收的 20,000 元可抵付房租 |
注意：超收押金不是「契約無效」，而是超過的部分房客可以直接主張拿來抵房租。內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」同樣明定押金不得超過 2 個月租金總額，適用一般住宅租賃。
入住前：做好點交存證，退租才有依據
押金能不能順利拿回來，關鍵往往在入住的第一天。沒有入住時的狀態紀錄，退租時就很難證明「這個損壞本來就存在」。
1. 拍照、錄影存證
入住前對房屋現況做完整記錄：
- 牆壁、地板、天花板的狀況（污損、裂痕、掉漆）
- 所有設備的運作情況（冷氣、熱水器、洗衣機、瓦斯爐）
- 現有的損壞或瑕疵，特寫拍下並註記日期
照片建議保留原始檔（含拍攝時間的中繼資料），或直接傳到與房東的通訊軟體對話中，讓時間戳記留在雙方都看得到的地方。
2. 製作點交清單
與房東一同逐項確認並列表：
- 家具、家電清單與現況
- 設備的品牌、型號、數量
- 鑰匙、門禁卡、遙控器的數量
- 水表、電表、瓦斯表的度數
3. 書面簽名確認
把以上內容做成書面點交單，雙方簽名、各執一份。這份文件就是退租時認定「原狀」的基準。
租約期間：維持良好紀錄
- 及時通知修繕：設備故障立刻通知房東，並保留通知紀錄。依約應由房東負責的修繕，若因房客未通知而擴大損害，責任歸屬會變得模糊。
- 正常使用：遵守合約約定使用房屋，不擅自改裝、打孔、改變隔間。
- 保留繳費證據：租金轉帳紀錄、水電費收據都留著，退租結算時才不會被主張欠費。
退租流程：四個步驟完整走完
步驟 1：提前通知
- 檢視合約的終止與到期條款，依約定期限提前通知房東（常見為 1 個月前）。
- 若是提前解約，確認合約是否有「得提前終止」的約定與違約金條款。
步驟 2：恢復原狀與清潔
- 清潔打掃、移除所有個人物品
- 恢復原有擺設與格局
- 「原狀」是指入住時點交單上的狀態，不包含自然耗損（詳見下方扣款規則）
步驟 3：退租當天共同點交
- 雙方共同檢查：逐一核對入住點交單，確認設備有無損壞
- 抄錄表度：記下水、電、瓦斯度數，結清費用
- 拍照存證：記錄交還時的房屋狀態
- 簽署退租點交單：記載檢查結果與押金結算，雙方簽名
- 歸還鑰匙：清點所有鑰匙、門禁卡、遙控器
依內政部定型化契約應記載事項，退租點交後若房客仍有物品遺留在屋內，房東應定相當期限催告取回；逾期未取回視為拋棄，處理費用可由押金扣除，不足部分還可向房客請求。所以搬家時務必把東西清空。
步驟 4：押金返還
依定型化契約應記載事項，房東應於租期屆滿或契約終止、房客交還房屋時，返還押金，或抵充房客所欠債務後返還剩餘押金。也就是說，原則上點交完成、交還房屋的當下就應該結算返還，而不是「房東想到再還」。
押金可以扣什麼？不能扣什麼？
| 項目 | 可否扣押金 | 說明 |
|---|---|---|
| 積欠的租金、水電瓦斯費 | 可 | 屬租約所生債務，可自押金抵充 |
| 超過正常使用的損壞 | 可 | 例如打破玻璃、寵物抓壞地板、牆面大面積污損 |
| 合約有明確約定的費用 | 可 | 例如合約載明退租清潔費金額 |
| 遺留物的處理費用 | 可 | 經催告未取回，處理費用得自押金扣除 |
| 自然耗損 | 不可 | 油漆自然變黃、家具正常使用的磨損、燈管老化 |
| 入住前既有的損壞 | 不可 | 以入住點交單與照片為準 |
| 合約沒有約定的費用 | 不可 | 例如未約定卻臨時要求的「清潔費」「管理費」 |
判斷核心是「正常使用的自然耗損」與「可歸責於房客的損壞」的分界：住了兩年牆面自然變舊，是房東該承擔的折舊；在牆上釘滿孔洞、地板燒出焦痕，才是房客該賠的損壞。
常見糾紛與處理方式
糾紛 1：押金被全額扣留
要求房東提出逐項扣款明細與單據（維修估價單、收據）。籠統一句「房子弄髒了」不構成扣款依據。
糾紛 2：清潔費爭議
回頭看合約：有明確約定金額才可扣；未約定的清潔費，房客本來就有交還時清空、清潔的義務，但房東不能另外巧立名目收費。
糾紛 3：損壞認定各說各話
拿出入住時的點交單與照片對比。這也是為什麼入住存證是整個押金保障的地基。
協商不成的救濟管道
- 鄉鎮市區公所調解委員會：免費、快速，調解成立經法院核定後與確定判決有同一效力
- 地方政府地政局（處）：可申請租賃爭議調處；若房東是包租代管等業者，可另向縣市消保官（1950）申訴
- 法院：小額訴訟程序（10 萬元以下）程序簡便
結語
押金保障的邏輯很簡單：上限 2 個月是法定紅線，入住點交是證據地基，退租點交是結算現場。三個環節都留下書面與照片，絕大多數押金糾紛根本不會發生；就算發生，你手上也有足夠的證據把錢拿回來。
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資料來源
- 土地法 §99（全國法規資料庫）（押金上限與超收抵付房租）
- 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項（內政部主管法規共用系統）（押金上限、押金返還、租賃住宅返還與遺留物處理）
