租約到期三條路：簽新約、搬走、沒簽約繼續住（民法第 451 條視為不定期租約）。租期內不得漲租、到期重議沒有法定漲幅上限；不續約照契約一個月前講；提前解約違約金最高一個月租金，法定事由零賠償。附 60 天時間表與退租 checklist。
租約到期只有三條路，先把每條路的法律狀態記住：①簽新約——新條件（含租金）從新約生效日起算；②不續約搬走——定期租約到期本來就消滅，但契約多半寫「一個月前通知」，要照做；③沒簽新約、繼續住繼續繳——民法第 451 條「視為以不定期限繼續契約」，雙方隨時可以終止。三條路都合法，差別在誰握主動權。
第一份租約快到期的人最常踩的坑不是法律，是時間：房東到期前一週才說要漲 1,000，或者你四月才想到六月底要搬。下面這張 60 天時間表先收著，後面每個問題都對回這張表。
| 距到期 | 你要做的事 | 為什麼是這個時間 |
|---|---|---|
| 60 天 | 決定續不續；查同棟同坪數行情（實價登錄租賃、591 成交） | 談判籌碼要先準備，不是房東開價後才查 |
| 45 天 | 主動問房東：續約條件、租金、租期；要求書面 | 房東通常也在這時決定要不要調價、要不要收回 |
| 30 天 | 不續約：書面通知（LINE 也算，截圖留存）；續約：簽新約或簽書面延長 | 應記載事項第十四點的「至少於終止前一個月通知」是常見契約門檻 |
| 14 天 | 不續約：開始清空、預約點交時間、抄表拍照 | 點交沒做完，押金就有爭議空間 |
| 到期日 | 點交、交鑰匙、結清水電、拿回押金或簽扣款明細 | 押金返還的時點是「返還租賃住宅時」 |
租約到期沒簽新約、繼續住，算什麼？
算不定期租約。你繼續住、繼續繳，房東沒有馬上反對，法律就當作契約用「不定期限」延續，原本的條件（租金、押金、修繕）照舊，但雙方都可以隨時終止，只要先期通知。
民法第 451 條原文：
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。
白話：到期後房東沒有立刻叫你搬，你也照常住、照常繳，就自動變成沒有期限的租約，不是「沒有租約」。
不定期租約的終止規則在民法第 450 條第 2、3 項：
未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。 前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。
白話：月繳的房子，房東要終止不定期租約，至少要在一個月前通知，而且終止日要落在月底；你要走也是提前通知就好，不用賠違約金。
聽起來對房客有利，PTT rent-exp 2022 年「到期不簽約可以繼續住有什麼問題」底下推文也一面倒說「不定期租約，對房客有利」。但兩個代價要知道：一是沒有「住滿一年」的保障，房東一個月前通知就能終止，你隨時可能要在 30 天內找到新房；二是買賣不破租賃打折——民法第 425 條第 2 項（原文見後段）寫明未經公證、未定期限的租約不適用，房東賣屋，新屋主可以不認你。
所以「房東人很好，說不用簽約照繳就好」這種話，建議回一句：「那我們簽個一頁的延長協議，期限、租金寫清楚就好。」對你對他都省事。
續約房東可以漲多少？有上限嗎？
租期內不能漲，一毛都不行；到期重議，法律沒有規定漲幅上限，租金是雙方談出來的。
租期內的部分，內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第四點第一項後段：
出租人於租賃期間亦不得藉任何理由要求調漲租金。
白話：約還沒到，房東說「下個月起漲 1,000」，你可以回「依合約辦理，約滿再談」。
到期後的部分，唯一跟租金額度有關的條文是土地法第 97 條：
城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。 約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。
白話：這是「租金總額」相對於申報地價與房屋現值的上限，不是「漲幅」上限。〈2026 雙北租金為什麼一直漲？〉已經講過：因為申報總價基準偏低，實務上少有物件真的觸頂，所以它擋不住續約漲 2,000 這種事。有明確漲幅上限的是社會住宅與包租代管等政策性租賃。
那續約談判靠什麼？靠行情數據和你作為穩定房客的價值。做法在 rentincrease 那篇「租客的 4 個因應策略」，這裡只補一個到期特有的籌碼：空租成本。房東換房客通常空 2～4 週，加上清潔、刊登、帶看的時間，漲 1,000 元一年多收 12,000，空一個月就少收一整個月租金——續約時把這句講出來，比「別家比較便宜」有用。
PTT 2023 年的案例：一年一約，房東口頭問要不要續、房客答應了，到期前一週房東才說下個月起漲 1,000、電費調到 6 元，不續就約滿前搬走。推文建議「續約／不續約／漲價一般都是一個月前告知」——但那是慣例不是法條。定期租約到期就消滅，房東到期前一週才開價，你只有接受或搬走；口頭答應過的續約沒有書面很難主張。這就是時間表要抓 45 天的原因。
不續約要提前多久講？
看契約。定期租約到期本來就自動消滅，法律沒規定房客要提前通知；但內政部範本和多數自訂契約都有「一個月前通知」條款，寫了就要照做。
應記載事項第十四點第二項：
依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。
白話：這一點寫的是「期限屆滿前」任意終止的通知義務；到期不續約嚴格說不是「終止」，但實務上房東會把「到期前一個月沒說要走」當作違約或當作默示續約的依據，爭議就從這裡來。
不講會怎樣，分兩種：契約有「期滿前一個月未表示不續約，視同續約一年」之類的自動續約條款，沒講就可能被綁下一年（PTT PttLifeLaw 2017 年有房客因此跟房東爭「該條款會不會一直遞延」）；契約沒有這種條款、你到期後還繼續住、房東也沒有馬上反對，就是民法第 451 條的不定期租約，之後要走照第 450 條先期通知即可。
通知方式：LINE 或簡訊即可，內容寫「租約 X 月 X 日到期，不續約，X 月 X 日點交」，截圖存檔。不得記載事項第八點寫「不得記載本契約之通知，僅以電話方式為之」，所以契約要求「只能電話通知」是無效的寫法，你用文字通知反而比較穩。
提前解約要賠多少？
先翻契約第十四點勾了什麼。勾「得」提前終止：至少一個月前通知，不用賠；沒通知就走，違約金最高一個月租金。勾「不得」：原則上要付到期滿，除非有法定事由。
法定事由是租賃住宅市場發展及管理條例第 11 條：
租賃期間發生下列情形之一者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償： 一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。 二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。 三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。 四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。 承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。 承租人依第一項各款或其繼承人依前項提前終止租賃契約者，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。
白話：生病要長期療養、房子壞了催修不修、房子部分毀損住不下去、第三人主張權利害你不能住——這四種，30 天前附證明書面通知，一毛不用賠，不管契約勾「得」或「不得」。應記載事項第十八點另外多列一款「租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵」，情況危急可以不先期通知。
對照常見情境：
| 你的情況 | 契約勾「得」提前終止 | 契約勾「不得」提前終止 |
|---|---|---|
| 換工作、搬去別縣市 | 一個月前通知，不賠；沒通知，最高一個月租金 | 原則付到期滿；實務上多以「找到接手房客」或「賠一個月」協商 |
| 房子漏水、設備壞，催告後房東不修 | 條例第 11 條第二款，30 天前書面通知，不賠 | 同左，法定事由不受勾選影響 |
| 生病或意外需長期療養 | 條例第 11 條第一款，不賠 | 同左 |
| 房東違反契約（擅自進屋、斷水電） | 依契約與民法主張終止，另見〈房東不能做的 10 件事〉 | 同左 |
三個常見的錯誤扣法：「提前走沒收全部押金」（押金上限兩個月，但違約金上限一個月）、「賠兩個月租金」（超過應記載事項第十四點的上限，可以拿這一點跟房東對，談不攏走調解）、「每年重簽一年約，工作異動要走就說提前解約只退一半押金」（PTT 2025 年案例——每年重簽確實是新的定期租約，但違約金仍以一個月為上限）。押金與違約金怎麼抵，看〈租屋押金怎麼保證拿得回來？〉；條款四的細節在〈租屋合約 7 個必看條款〉。
房東說要收回自住、要賣房，可以趕我走嗎？
定期租約還沒到期：收回自住不是法定事由，房東不能單方面終止；重新建築可以，但要三個月前書面通知。房東賣房：五年以下定期租約不用公證也受買賣不破租賃保護，新屋主要讓你住到期滿。
出租人能提前終止的事由，條例第 10 條：
租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償： 一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。 二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。 三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。 四、出租人為重新建築而必要收回。 五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。 出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人： 一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。 二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。
白話：五款裡沒有「收回自住」。房東說「我兒子要搬回來住，你下個月搬」，在定期租約期間內沒有依據；你可以住到期滿，要提早走也是雙方談條件（例如房東免一個月租金＋負擔搬家費）。
「收回自住」出現在土地法第 100 條第一款，但那條管的是不定期租約：
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。 一、出租人收回自住或重新建築時。
所以這又回到第一題——沒簽新約變成不定期租約後，房東才可以用「收回自住」為由、依民法第 450 條先期通知終止。想要「住滿一年」的確定性，就簽有期限的約。
賣房的部分，民法第 425 條：
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
白話：一年約、兩年約沒公證也受保護，新屋主接手原租約（含退押金義務）；不定期租約或期限超過五年（「逾五年」）的長約沒公證就不受保護。公證的細節在〈租約公證要多少錢？〉。
退租前 30 天 checklist
| # | 事項 | 時點 |
|---|---|---|
| 1 | 書面通知不續約／終止，截圖存檔 | 30 天前 |
| 2 | 翻出入住時的點交清單與照片，對照現況 | 30 天前 |
| 3 | 自己加裝的東西拆回、牆面鑽孔補平（契約寫「現況返還」的可不用） | 14 天前 |
| 4 | 跟房東約點交時間，要求雙方到場 | 14 天前 |
| 5 | 水電瓦斯抄表拍照、結清最後一期費用 | 點交當天 |
| 6 | 遷出戶籍（有遷入的話）、交鑰匙門禁卡拍照留存 | 點交當天 |
| 7 | 拿回押金或當場簽扣款明細；不當場退的，約定日期寫下來 | 點交當天 |
點交的完整做法在〈租屋交屋流程與點交清單〉，改造過的房子怎麼還在〈租屋改造前必看：「現況歸還」怎麼談〉。
你可能還想知道
Q：房東 LINE 說「續約一樣條件」，我回「好」，算簽約了嗎？ 口頭或訊息合意在民法上可以成立契約，但爭議發生時要證明「條件是什麼」很難——2016 年 PTT 有房東因為房客 LINE 答應續約又反悔而問「算不算違約」。不管哪一方，到期前就把一頁的續約或延長協議簽掉。
Q：到期後不定期租約，房東說要漲租，我可以不接受嗎？ 可以。不定期租約的租金還是原契約的條件，漲租要雙方同意；不同意的結果是房東依民法第 450 條先期通知終止，你一個月內搬。
Q：契約寫「提前解約賠兩個月」，我簽了，就要照賠嗎？ 應記載事項第十四點的上限是一個月租金額。先拿這一點跟房東對，對不攏走鄉鎮市區調解委員會，流程在〈租屋糾紛怎麼處理？〉。
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資料來源
- 民法第 450 條（全國法規資料庫）——定期租約期滿消滅；不定期租約隨時終止、先期通知
- 民法第 451 條（全國法規資料庫）——期滿後繼續使用收益、出租人不即反對，視為不定期限繼續契約
- 民法第 425 條（全國法規資料庫）——買賣不破租賃；未公證逾五年或未定期限者不適用
- 土地法第 97 條（全國法規資料庫）——城市房屋租金以申報總價年息 10% 為限
- 土地法第 100 條（全國法規資料庫）——不定期租約出租人收回房屋的六款事由
- 租賃住宅市場發展及管理條例第 10 條（全國法規資料庫）——出租人得提前終止的事由與 30 日／三個月通知期
- 租賃住宅市場發展及管理條例第 11 條（全國法規資料庫）——承租人得提前終止且出租人不得要求賠償的事由、30 日書面通知
- 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項（內政部主管法規共用系統，1140418 版）——第四點租期內不得調漲、第五點押金返還時點、第十四點任意終止通知與違約金上限、第十五點返還、第十七點出租人提前終止、第十八點承租人提前終止；不得記載事項第八點
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