簽約前花 20 元申請第二類建物登記謄本，對所有權人姓氏、限制登記與抵押。整理地政事務所、超商、全國地政電子謄本系統三種申請管道的費用與流程，謄本上要看的三格，以及二房東、代管業者、親戚代簽各要出示什麼文件。
簽約前，用 20 元申請一張「第二類建物登記謄本」，對所有權人的姓氏和門牌，就能確認跟你簽約的人是不是屋主。 對方拿出來的權狀、身分證照片都可以造假或過期，謄本是地政事務所當下的登記資料，任何人都能申請，不用房東同意。
為什麼要查？因為「簽約的人不是屋主」對應三種不同的風險：
| 情況 | 會發生什麼 | 你能拿回錢嗎 |
|---|---|---|
| 假房東（詐騙） | 破門進空屋帶看、一屋多租，收完押金失聯 | 幾乎拿不回，見租屋詐騙手法總整理 |
| 未經屋主同意的二房東 | 屋主發現後可終止原租約，你跟著被請走 | 只能向二房東追討，見二房東合法嗎？ |
| 房子被查封或即將法拍 | 住到一半法院來點交，租約不一定保得住 | 押金找得到人才拿得回 |
三種風險，一張謄本全部看得到。下面依「怎麼申請、看哪三格、對方不是屋主怎麼辦」三段講。
謄本怎麼申請？三種管道差在哪？
三種管道都是每張 20 元，差別在要不要出門、要不要憑證。 你要申請的是「建物登記謄本（第二類）」，不是土地謄本；有門牌就能查，不需要知道建號。
| 管道 | 費用 | 需要什麼 | 時間 | 拿到什麼 |
|---|---|---|---|---|
| 地政事務所櫃台 | 20 元／張 | 門牌地址、身分證 | 上班時間現場等 | 紙本，蓋章 |
| 超商多媒體機（ibon 等） | 20 元／張＋超商手續費 10 元＋列印費 | 門牌地址、自然人憑證 | 現場列印 | 紙本 |
| 全國地政電子謄本系統（ep.land.nat.gov.tw） | 20 元／張；門牌查建號另加 10 元／筆 | HiNet 帳號，或點數卡帳號搭配自然人憑證 | 線上即時 | PDF 電子謄本 |
費用出自內政部地政司「電子謄本系統」費用頁與臺北市地政局「全國地政電子謄本申領服務」頁（2026-08 查）。三點提醒：
- 第二類就夠了。 依全國地政電子謄本系統的分級說明，第二類「任何人均得申請」，會「隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統一編號」，但限制登記（查封、假扣押）照樣顯示。你要對的是姓氏與門牌，不需要全名。
- 第一類拿不到。 第一類是登記名義人本人或代理人「須搭配自然人憑證或工商憑證」才能申請，你不是屋主，申請不了；對方主動給你第一類謄本反而是加分。
- 線上申請最快，但要先有帳號。 沒有 HiNet 帳號但有自然人憑證的人，走超商多一個 10 元手續費最省事，看房回程順路辦掉；兩樣都沒有，就去地政事務所櫃台。
謄本上看哪三格？
建物登記謄本分「標示部、所有權部、他項權利部」三段，各看一件事：主要用途、所有權人、有沒有抵押或限制登記。
| 段落 | 看什麼 | 對不上代表什麼 |
|---|---|---|
| 標示部 | 門牌、主要用途（住家用／辦公室／工業用）、樓層、面積 | 門牌跟你要租的不同＝拿別間的謄本充數；用途非住家＝租補可能不核，見違章建築能租嗎？ |
| 所有權部 | 所有權人姓氏（第二類遮部分字）、權利範圍、其他登記事項欄有無「查封」「假扣押」「假處分」 | 姓氏跟簽約人證件不同＝不是屋主；有限制登記＝這間房正在被法院處理 |
| 他項權利部 | 抵押權的權利人、擔保債權總金額、設定日期 | 銀行抵押正常；近期新增、權利人是個人或民間公司、金額遠高於房價＝資金吃緊，法拍風險高 |
兩個常見誤讀：
- 有抵押不等於有問題。 房貸就是抵押權，台灣多數房子都有。要警覺的是「限制登記」——查封、假扣押是法院已經介入，謄本上不會隱匿，看到就不要簽。
- 權利範圍不是 1/1，代表共有。 多人共有的房子，對方只出示自己的權狀不代表能單獨出租；要問其他共有人知不知道、有沒有書面同意。
謄本是申請當下的資料，簽約前一週內申請的才有意義；看房前三個月申請的謄本，中間可能已經過戶或被查封。
對方說是二房東、代管、親戚，要看什麼文件？
不是屋主也能合法出租，但每一種身分都有對應的證明文件；拿不出來，就當他沒有權利出租。 先用謄本確認屋主是誰，再依對方自稱的身分要文件。
| 對方身分 | 必看文件 | 核對重點 | 法源 |
|---|---|---|---|
| 二房東（個人） | ①他與屋主的原租約 ②屋主同意轉租的書面 ③他的身分證 | 原租約租期涵蓋你的租期；原租約無禁止轉租條款；同意書簽名＝謄本所有權人 | 民法 §443 |
| 包租業（公司承租再轉租） | 租賃住宅服務業登記證、公司名稱 | 到內政部「不動產服務業資訊系統」查登記證字號；合約用內政部規範版本 | 租賃條例 §3、§19 |
| 代管業（受屋主委託管理） | 登記證＋屋主與業者的委託管理契約 | 簽約的出租人仍應是屋主（或業者以屋主名義代簽），租金收款帳戶名義要對得上 | 租賃條例 §3、§19 |
| 親戚／朋友代簽 | 屋主簽名的授權書（委託書）＋代理人身分證＋屋主證件影本 | 授權書要寫明「授權簽訂該址租約」與期間；出租人欄填屋主本人 | 民法 §103 |
二房東：民法第 443 條逐字看
民法第 443 條：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」
白話：房客沒有房東同意，不能整間轉租；房屋可以只轉租「一部分」（例如分租一間房），但原租約若寫了禁止轉租，一部分也不行；違反的話屋主可以終止跟二房東的租約，你的租約跟著失去依據。所以「整層整間轉租」的二房東，一定要拿出屋主的書面同意。
包租、代管：先查有沒有登記證
租賃住宅市場發展及管理條例第 3 條第 4 款：「租賃住宅代管業（以下簡稱代管業）：指受出租人之委託，經營租賃住宅管理業務（以下簡稱代管業務）之公司。」第 5 款：「租賃住宅包租業（以下簡稱包租業）：指承租租賃住宅並轉租，及經營該租賃住宅管理業務（以下簡稱包租業務）之公司。」白話：代管業是替屋主管房子的公司，出租人還是屋主；包租業是自己先向屋主承租、再轉租給你的公司，出租人是業者。同條例第 19 條第 2 項：「租賃住宅服務業應於完成公司登記後六個月內繳存營業保證金、置租賃住宅管理人員及加入登記所在地之同業公會，檢附有關證明文件向直轄市、縣（市）主管機關申請租賃住宅服務業登記並領得登記證後，始得營業」。
白話：自稱「代管公司」「包租公司」的，必須有向地方政府領到的登記證才能營業。查法：內政部「不動產服務業資訊系統」（resim.land.moi.gov.tw）輸入公司名稱。查無登記的公司就是未領登記證營業，你不必把它當成合法業者，要求文件的標準跟個人二房東一樣：原租約與屋主同意書。合法業者的差別與挑法見包租代管是什麼？。
親戚代簽：授權書要寫到「哪一間、簽什麼」
民法第 103 條第 1 項：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」白話：親戚拿著屋主的授權書、以屋主名義簽，租約才算屋主簽的。授權書至少要有屋主簽名、房屋地址、授權事項（簽訂租賃契約、收取租金押金）與期間；只寫「全權處理」沒寫地址的，請對方補。租約的出租人欄要填屋主，代理人另欄簽名。
PTT rent-exp 2022 年的討論串裡有人問「房東只提供姓名、由代理人簽約」，回文的共識是：要授權書、房屋稅單與代理人證件三樣，第二類謄本遮部分姓名時，房屋稅單是對全名最簡單的方法。
查到不對怎麼辦？
謄本對不上、文件拿不出來，就不簽，也不付任何錢。 依情況分三種處理：
| 狀況 | 做法 |
|---|---|
| 姓氏不符，對方說「我幫家人租」但沒授權書 | 請對方一週內補授權書＋屋主證件影本；補不出來就放棄這間 |
| 姓氏不符，對方自稱二房東但拿不出原租約或同意書 | 直接放棄。已付定金的，民法 §249 第 3 款：「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」白話：對方沒有權利出租導致租約做不成，你可以要求雙倍拿回定金；口語常寫「訂金」，法條用「定金」，見訂金 vs 定金差在哪？ |
| 謄本有查封、假扣押 | 不簽。已簽約入住的，保留租約與付款證明，法院或拍定人來時用它說明承租事實，同時開始找下一間 |
| 已經簽約住進去，才發現對方不是屋主 | 先聯絡謄本上的所有權人確認是否知情；押金租金改轉帳留紀錄；對方失聯就報案，流程見租屋詐騙手法總整理 |
租金與押金一律轉帳，收款帳戶名義要跟簽約人一致；對方要求匯到第三人帳戶，是最常見的警訊，原因見房租付現金還是轉帳？。
你可能還想知道
Q1：房東不肯給我看權狀，說「你查謄本就好」，正常嗎？
正常，而且是對的。權狀是屋主的私人文件，不給看很合理；謄本是公開資料，你自己花 20 元申請比看權狀更準——權狀過戶後舊的不一定收回，謄本一定是最新登記。
Q2：第二類謄本把名字遮掉了，怎麼對？
第二類會顯示姓氏與部分姓名、部分統一編號，對「姓氏＋門牌＋統編前幾碼」通常已足夠。要對全名，請對方出示最近一期房屋稅單（納稅義務人＝所有權人）或自己申請的第一類謄本。
Q3：仲介帶看的房子也要查嗎？
要。合法仲介會核對屋主身分，但你簽的租約出租人仍是屋主本人或代理人，謄本 20 元，查完再簽。仲介費上限見租屋仲介費怎麼算？。
Q4：租約要不要去公證？
對方身分文件齊全、金額不大，不一定要。若是二房東或代管簽約、或租期一年以上，公證人會查驗身分與產權文件，公證費可雙方分攤，見租屋公證是什麼？。
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資料來源
- 全國地政電子謄本系統：謄本分級說明——第二類「任何人均得申請」，隱匿出生日期、部分姓名、部分統一編號；第一類須自然人憑證或工商憑證
- 內政部地政司：電子謄本系統費用——土地、建物謄本各 20 元／張，門牌查詢 10 元／筆（2026-08 查）
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- 民法 §443、§103、§249（全國法規資料庫）
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