租屋仲介費法定上限1.5個月：房東房客怎麼分、什麼情況不用付

租屋仲介費法定上限是向雙方收取合計1.5個月租金，不是各收各的。本文解析上限怎麼算、房東房客常見分法、哪些情況不用付，以及被超收時的加倍返還與檢舉管道。

「仲介說房東、房客各收一個月租金，這樣合法嗎？」答案是：不合法。租屋仲介費在台灣有明確的法定上限——向租賃「雙方」收取的報酬合計不得超過 1.5 個月租金。很多租客（甚至部分仲介）都誤以為是「各收 1 個月」，這一字之差可能讓你多付上萬元。本文把法源、計算方式、常見分法與救濟管道一次講清楚。

法定上限：合計 1.5 個月租金

仲介費上限的法源，是內政部依《不動產經紀業管理條例》第 19 條授權訂定的「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」（民國 89 年 5 月 2 日公告、89 年 7 月 19 日修正，台（89）內中地字第 8979517 號函）。第一點原文：

不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。

套用在租屋，重點有三個：

上限是「總額合計」1.5 個月租金——不論向房東收、向房客收，還是雙方都收，加起來不能超過 1.5 個月。不是房東 1.5 個月、房客再 1.5 個月。
這是最高上限，不是固定費率。同規定第二點明文，報酬標準是收費最高上限，並非固定比率，業者應依市場競爭原則個別訂定收費標準，不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。換句話說：仲介費可以議價，開口殺價完全正當。
計算基準是月租金，不含押金。月租 20,000 元的物件，仲介向雙方收取的報酬合計最多 30,000 元。

很多人以為法規有規定「房東付幾成、房客付幾成」，其實沒有。1.5 個月是單一總額上限，怎麼在雙方之間拆分，法律完全交給市場與契約約定。實務上常見的分法如下：

要特別澄清一個常見誤解：「向單一方收取不超過 1 個月租金」是市場慣例，不是法定上限。法規只管「合計不超過 1.5 個月」；理論上仲介只向房客一方收 1.2 個月也不違反這條規定（雖然市場上罕見）。反過來說，只要雙方合計超過 1.5 個月，不管怎麼拆都違法。

另外，依同規定第四點，仲介應把收費標準以及向買賣或租賃一方或雙方收取的比率，記載於委託契約書或要約書。看房前直接要求仲介白紙黑字寫清楚「向誰收、收多少」，是最有效的自保動作。

仲介費的本質是「居間媒合服務」的報酬，沒有媒合服務就沒有付費義務。以下情況都不用付：

要留意的反面情況：只要是掛「不動產經紀業」的門市帶看、媒合、協助簽約，即使自稱「服務費」「斡旋費」「代辦費」，本質仍是報酬，一樣受 1.5 個月合計上限拘束——換名目不能規避上限。

仲介費超收不是「道德瑕疵」，而是有明確法律效果的違法行為。《不動產經紀業管理條例》第 19 條：

（第 1 項）經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。（第 2 項）違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。

也就是說，被超收的部分你可以請求加計利息後加倍返還。同條例第 29 條第 1 項第 1 款並規定，經紀業違反第 19 條第 1 項者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰。

「收取差價」也在同一條被禁止：仲介不得賺租金價差（例如房東開價 18,000 元，仲介向房客報 20,000 元、私吞 2,000 元）。這在租屋市場比超收仲介費更隱蔽，簽約時直接與房東本人核對租金數字可以拆穿。

仲介費是一次性成本，但 0.5 個月與 2 個月的差距，等於好幾個月的水電費。記住一個數字就夠了：雙方合計 1.5 個月——超過就是違法，而且法律站在你這邊。