出租給外國人不難，難在細節：居留證怎麼查驗、新式統一證號長什麼樣、雙語契約要寫哪些條款、押金匯回海外的成本，以及租金被公司扣繳10%或20%的差別，本文一次講清楚。
外籍工程師、留學生、外派主管、外籍配偶——外國租客早就不是雙北租屋市場的少數。對房東來說，外國租客往往租期明確、按時繳租，是值得經營的客群；但簽約前後確實有幾件事跟租給本國人不一樣。這篇把最容易出狀況的 5 個環節——居留證查核、雙語契約、租金稅務、押金匯回、日常溝通——逐一講清楚。
重點一：居留證（ARC）查核
看什麼
簽約前請對方出示護照＋外僑居留證（ARC），核對三件事：
| 查核項目 | 看哪裡 | 注意什麼 |
|---|---|---|
| 身分一致 | 護照與居留證的姓名、照片 | 兩證件須為同一人 |
| 居留效期 | 居留證上的有效期限 | 租期最好不要超過居留效期太多 |
| 統一證號 | 居留證正面 | 新式為「1 碼英文＋9 碼數字」 |
自 2021 年 1 月 2 日起，移民署核發的新式外來人口統一證號改為 1 碼英文加 9 碼數字，與國民身分證格式一致；舊式（2 碼英文＋8 碼數字）證件在換發前仍屬有效，卡體上會同時印有新舊證號。合約上的當事人欄位，直接填統一證號即可，功能等同身分證字號。
兩個提醒
- 留影本要合法：護照與居留證影本連同契約保存沒問題，但這是個人資料，只能用於租賃契約目的，不得外流。
- 地址變更是租客的法定義務：依移民署規定，外國人居留地址變更，應於事實發生翌日起 30 日內向居留地服務站辦理變更登記，未辦理可處 2,000 元至 1 萬元罰鍰。租客會需要租賃契約作為佐證文件——房東大方提供正式契約，就是幫租客合法，也等於幫自己留下完整紀錄。
居留效期快到期的租客不代表不能租——多數工作、依親居留都能延期——但建議在契約裡加一條：居留許可若遭撤銷或未獲延期，雙方得提前終止租約，並約定押金與剩餘租金的處理方式。
重點二：雙語契約
外國租客適用的法規跟本國租客完全相同：住宅租賃定型化契約的應記載及不得記載事項照樣適用，至少 3 天契約審閱期、押金不得超過 2 個月租金這些規則一條都不會少。
實務上建議「中文為正本、外文為譯本」的雙語做法：
- 以內政部住宅租賃契約書範本為底稿，逐條加上英文（或租客母語）對照
- 契約載明發生歧義時以中文版為準——這條一定要寫，否則兩種語言的解釋差異會變成訴訟爭點
- 口頭再確認四件事：租金與繳法、押金與退還條件、提前解約的違約金、修繕責任歸屬
另外強烈建議請租客提供在台聯絡人（雇主人資、學校國際事務處、在台親友），最好能擔任連帶保證人。租客離境後若有欠費或損害，跨國求償幾乎不可行，在台聯絡人是你唯一實際可用的窗口。
重點三：租金的稅，取決於「誰付」和「你是誰」
這是最多房東搞混的部分，拆成三種情境：
| 情境 | 扣繳規則 |
|---|---|
| 外國人「個人」付租金給你 | 不扣繳。個人不是扣繳義務人，你照常申報租賃所得 |
| 外商公司（在台分公司/辦事處）承租給員工住 | 公司為扣繳義務人：單次給付超過 2 萬元扣 10% 所得稅，達 2 萬元另代扣 2.11% 二代健保補充保費 |
| 你自己是「非居住者」（同一年度在台未滿 183 天） | 承租的公司應按給付額扣繳 20%，且無 2 萬元免扣門檻 |
換句話說，20% 扣繳看的是「房東」的居住者身分，不是租客的國籍。長住海外、把台灣房子委託出租的房東才會碰到 20%；一般在台房東租給外商公司，就是 10% 加補充保費，與租給本國公司完全相同，完整試算見房子租給公司怎麼報稅。
還有一個常被忽略的點：外國租客只要同一課稅年度在台滿 183 天，就是稅法上的居住者，同樣可以申報房屋租金支出特別扣除額（每戶最高 18 萬元）——他會跟你要租約影本和付款證明。這完全合法，房東該做的是誠實申報，而不是阻止租客報稅。
重點四：押金匯回海外
外國租客退租常常伴隨「離境」，押金退還因此多了跨境這一層：
- 首選：離境前退回租客的台灣帳戶。點交、確認費用、當場轉帳，一次結清，成本最低。
- 次選：海外匯款。要先談好三件事：匯款手續費與中轉行費用誰負擔、以哪一天的匯率計算、SWIFT 資料由租客以書面提供。單筆金額大時注意申報規定：依中央銀行「外匯收支或交易申報辦法」，新臺幣 50 萬元以上等值外匯收支須辦理申報，非居住民每筆結匯在等值 10 萬美元以內可逕行辦理。一般押金遠低於門檻，但含補退費用的大額結清要有概念。
- 點交要提前：與外國租客約定退租前 7 至 14 天完成初驗，缺失修補、費用結算都在租客還在台灣時處理完；點交紀錄拍照存檔並雙語簽認，避免人已出境才發現爭議、求償無門。
重點五：日常溝通與文化差異
垃圾分類、噪音時段、公共空間使用、可否開伙——這些「台灣人默契」對外國租客並不是常識。建議入住時給一頁雙語生活須知：垃圾車時間與分類方式、社區規約重點、水電瓦斯繳費方式、緊急聯絡電話。事前講清楚 10 分鐘，勝過事後每月摩擦。
最後談心態：居住是基本人權（住宅法第 53 條揭示的原則），「不租外國人」這種一刀切的篩選，實際上是把一群穩定、單純的租客擋在門外。真正該篩選的是個別租客的條件——居留效期、收入來源、在台聯絡人——而不是國籍。
簽約文件檢查清單
把前面五個重點濃縮成一張表，簽約當天照著核對：
| 文件／事項 | 誰提供 | 用途 |
|---|---|---|
| 護照＋外僑居留證（核對後留影本） | 租客 | 身分與居留效期查核 |
| 統一證號填入契約當事人欄 | 租客 | 等同身分證字號 |
| 雙語契約（載明以中文版為準） | 房東準備 | 避免語言歧義 |
| 在台聯絡人／保證人資料 | 租客 | 離境後的聯繫與求償窗口 |
| 收租帳戶與繳款方式約定 | 房東 | 金流紀錄 |
| 押金收據與退還方式約定 | 雙方 | 退租結清依據 |
| 雙語生活須知（垃圾、噪音、規約） | 房東準備 | 減少日常摩擦 |
| 點交紀錄（照片＋雙語簽認） | 雙方 | 退租損害認定 |
常見問題
Q：租客的居留證還在申請或換發中，能簽約嗎？ 可以。租賃契約的效力不以持有居留證為前提，可先憑護照簽約，並約定居留證核發後補提供影本。風險控管上，建議此時押金收好收滿（上限兩個月）、租金採月繳。
Q：外國租客可以申請租金補貼嗎？ 中央擴大租金補貼的申請資格以本國籍為原則，外國租客一般無法申請；但持居留證的外籍人士若與國人配偶共同承租，可由符合資格的一方申請。房東端的公益出租人優惠，認定看的是「房客獲補貼資格」，因此純外籍租客通常不會觸發。
Q：需要跟移民署或警察局通報「我租給外國人」嗎？ 房東沒有一般性的通報義務；辦理居留地址登記是租客自己的義務（30 日內）。房東要做的是提供正式契約讓租客能完成登記。
Q：租金可以收外幣嗎？ 契約自由，雙方同意即可，但強烈建議以新臺幣計價收款：避免匯率爭議，金流也單純。租客沒有台灣帳戶的過渡期，可約定現金付款＋逐月收據。
結語
出租給外國人，做對三件事就成功八成：簽約前查核護照與居留證並核對新式統一證號、用「中文為準」的雙語契約把押金與解約條款寫死、離境前完成點交與押金結清。稅務上記得 10% 與 20% 扣繳的分界在房東自己的居住者身分。準備工作比租給本國人多一點，換到的往往是更穩定的租賃關係。
