公益出租人是屋主把住宅租給符合租金補貼資格的房客、經縣市政府認定的身分，房東不用另外申請。房客實際領租補時，每屋每月 1.5 萬元租金免綜所稅；房屋稅適用 1.2%；地價稅可按自用住宅 2‰，但要看各縣市自治條例。
有些房東擔心租金收入被掌握，對房客申請租金補貼有顧慮。這份顧慮可以理解；把稅務規則看清楚，再決定要不要配合，是比較踏實的做法。
**公益出租人是屋主把住宅出租給符合租金補貼申請資格的房客，經直轄市、縣（市）政府認定的身分，房東不需要另外申請。**認定後在綜合所得稅、房屋稅、地價稅三方面有減稅，但三種稅的條件各不相同。
公益出租人是什麼？誰可以成為公益出租人？
《住宅法》第 3 條第 3 款的定義是：
住宅所有權人或未辦建物所有權第一次登記住宅且所有人不明之房屋稅納稅義務人將住宅出租予符合租金補貼申請資格或出租予社會福利團體轉租予符合租金補貼申請資格，經直轄市、縣（市）主管機關認定者。
拆開來看有三個重點：
- 出租人必須是屋主（或未保存登記房屋的房屋稅納稅義務人）。官方問答第 49 題就是看「租約上的出租人是不是屋主本人」。二房東轉租不能成為公益出租人；唯一的轉租形態是屋主出租給社會福利團體再轉租。
- 房客要「符合租金補貼申請資格」。最常見的情形是房客的租補核定後，地方政府造冊認定，房東免另外申請（官方問答第 22 題）。房客還沒申請或還在審查時，屋主也可以依《公益出租人資格認定作業要點》自行申請認定。
- 包租代管、出租作社會住宅的房東不叫公益出租人。他們依《住宅法》第 23 條享有另一套所得稅優惠，見下文。
公益出租人可以減哪些稅？
| 稅目 | 公益出租人 | 條件 | 依據 |
|---|---|---|---|
| 綜合所得稅 | 每屋每月租金 1.5 萬元以內免稅 | 房客須實際接受租金補貼 | 住宅法第 15 條 |
| 房屋稅 | 稅率 1.2% | 房客有沒有領補貼都適用 | 房屋稅條例第 5 條 |
| 地價稅 | 得按自用住宅用地稅率 2‰ | 依各縣市自治條例，條件與程序各地不同 | 住宅法第 16 條、土地稅法第 17 條 |
1. 綜合所得稅：每屋每月 1.5 萬元免稅
《住宅法》第 15 條規定，出租給接受租金補貼的房客，租金收入每屋每月 1.5 萬元以內免納綜合所得稅（110 年修法由 1 萬元提高）。超過的部分，照一般租賃所得可減除 43% 必要費用。
「每屋」以門牌計：一個門牌隔成多間套房、透天分層出租給多位租補房客，每月仍只有一個 1.5 萬元免稅額（官方問答第 53 題）。有多個門牌各自出租的，各自計算。
試算：月租 25,000 元，整年出租、房客整年領租補
| 項目 | 公益出租人 | 一般出租 |
|---|---|---|
| 年租金收入 | 300,000 元 | 300,000 元 |
| 減：免稅額（15,000 × 12） | -180,000 元 | — |
| 應稅租金 | 120,000 元 | 300,000 元 |
| 減：必要費用 43% | -51,600 元 | -129,000 元 |
| 併入綜所稅的租賃所得 | 68,400 元 | 171,000 元 |
併入所得相差 102,600 元，再乘上房東自己的適用稅率，就是實際省下的稅。
這項免稅有實施期限：目前到 116 年 1 月 12 日，行政院已於 115 年 9 月 2 日公告延長至 121 年 1 月 12 日。
2. 房屋稅：稅率 1.2%
房屋稅條例第 5 條規定，供自住、公益出租人出租使用的住家用房屋，稅率為 1.2%。官方問答第 48 題說明，這項優惠「不論符合租金補貼申請資格者是否有接受租金補貼」都適用。
一般出租的住家用房屋，稅率由各縣市依全國持有戶數訂定差別稅率：出租並申報租賃所得達當地標準者為 1.5%～2.4%，其他住家用房屋為 2%～4.8%。
3. 地價稅：可按自用住宅 2‰，看各縣市規定
《住宅法》第 16 條規定，公益出租人出租房屋之土地「得按自用住宅用地稅率課徵」，並由各縣市以自治條例訂定細節。自用住宅用地稅率是 2‰，一般用地基本稅率是 10‰。
「得」代表不是全國一律適用：各縣市的資格條件與申請程序不同，例如有的縣市限自然人，有的縣市要在地價稅開徵前的期限內提出申請，逾期只能從申請當年起適用。房東請以租屋處所在縣市稅捐處的公告為準。
公益出租人要自己申請或申報嗎？
身分由政府認定，不用另外申請；但三種稅的適用方式不一樣。
- 綜合所得稅：每年 5 月申報時，房東要自己列報公益出租人的租賃所得（官方問答第 49 題）。免稅額不等於免申報。
- 房屋稅：主管機關把認定名單造冊給稅捐機關，直接適用。
- 地價稅：依各縣市自治條例，有的縣市要在期限前另外申請。
確認自己是否已被認定、申報實務的細節，見房客申請租金補貼之後，房東要做什麼？
包租代管的房東算公益出租人嗎？
不算，但有類似的所得稅優惠。依《住宅法》第 23 條，房東把住宅委託社會住宅包租代管，租金收入每屋每月 1.5 萬元以內免稅，超過的部分必要費用可按 60% 計算，比一般出租的 43% 高。代價是租金通常要打折，細節見包租代管完整解析。
2026 年多了合法住宅門檻
2026 年起，300 億租金補貼的新申請案，租屋處必須具房屋稅籍且已保存登記或已取得建築物合法證明，並按住家用稅率課徵房屋稅或登記用途含「住」「套房」「公寓」「宿舍」「農舍」。違建不符資格，頂樓加蓋要看是否屬違建。
對房東的意義是：房子不符合這個條件，房客的租補申請不會核准，綜所稅這項優惠也就用不到。114 年已核定、以同一地址續領的舊戶不受此限，但補貼期間搬家，新地址就要符合。相關風險見頂樓加蓋的法律規定。
常見問題
租約可以約定不讓房客申請租補嗎？
不行。《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》不得記載事項第十點原文是：「不得記載承租人不得申請租金補貼。」同一份規定的第三點、第四點也規定「不得記載承租人不得申報租賃費用支出」「不得記載承租人不得遷入戶籍」。
成為公益出租人，會不會被查以前的租金收入？
《住宅法》第 15 條第 3 項規定，依這項規定簽訂的租賃契約資料，除作為租稅減免使用外，不得作為查核其租賃所得的依據。但官方問答第 47 題也提醒，稅捐的核課期間是 5 年，辦理租金補貼的機關不得拒絕提供租約資料給稅捐機關。所以不能說成「保證不會被查」，比較準確的說法是：公益出租人的租約不會被拿來當作查核租賃所得的依據。
房客中途搬走，優惠會怎樣？
出租期間的租金照樣適用綜所稅免稅。房客搬走後若房子空著，官方問答第 54 題說明房屋稅與地價稅會因為空屋而調回一般稅率；新房客也是租補戶的話，可以繼續當公益出租人。
對租客的意義
申請租金補貼不需要房東同意（官方問答第 22 題）。房東若有顧慮，可以把這篇的試算給房東參考，由房東自己決定；房東不同意配合，也不必勉強。
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結語
公益出租人不是「做公益」，是一筆可以算出來的帳：房客實際領租補時，綜所稅每屋每月 1.5 萬元免稅；房屋稅適用 1.2%；地價稅看所在縣市的規定。每位房東的稅率級距與持有狀況不同，算過之後再決定，最清楚。
延伸閱讀
資料來源
- 住宅法第 3 條（全國法規資料庫）——公益出租人定義
- 住宅法第 15 條（全國法規資料庫）——公益出租人租金收入免納綜合所得稅，每屋每月免稅額度 1 萬 5 千元；租約資料不得作為查核租賃所得依據
- 住宅法第 16 條（全國法規資料庫）——公益出租人出租房屋之土地地價稅得按自用住宅用地稅率課徵，由地方定自治條例
- 住宅法第 23 條（全國法規資料庫）——社宅包租代管：每屋每月 1 萬 5 千元免稅、必要損耗及費用按應課稅租金收入 60% 計算
- 房屋稅條例第 5 條（全國法規資料庫）——自住、公益出租人出租使用之房屋稅率 1.2%；其他住家用房屋差別稅率
- 土地稅法第 16 條（全國法規資料庫）——地價稅基本稅率千分之十
- 土地稅法第 17 條（全國法規資料庫）——自用住宅用地地價稅稅率千分之二
- 公益出租人資格認定作業要點（內政部主管法規共用系統）——房客未申請或審查中時屋主可自行申請認定
- 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項（內政部主管法規共用系統，114-04-18 版）——不得記載事項第三、四、十點
- 內政部不動產資訊平台〈115 年度三百億元中央擴大租金補貼專案計畫問與答〉第 22、47、48、49、53、54 題（2026-10-07 查閱）
- 行政院 115 年 9 月 2 日院臺建字第 1151015015 號令（行政院公報第 032 卷第 163 期）——住宅法第 15 條等租稅優惠實施期間延長至 121 年 1 月 12 日
