公益出租人2026完整解析：房客申請租補後，房東自動適用的三項減稅

房客申請租金補貼核定後，房東不必另外申請就自動成為公益出租人：綜所稅每屋每月1.5萬免稅、房屋稅降到1.2%、地價稅降到2‰。2026年多了一道合法住宅門檻，本文完整試算。

有些房東擔心租金收入會被掌握，因而對房客申請租金補貼有顧慮。這個顧慮可以理解，但有兩件事常被忽略：一是內政部公告的不得記載事項已明定，租約不能約定承租人不得申請租金補貼；二是把稅算清楚之後，多數情況下房客申請租補對房東反而划算。

因為只要房客申請租金補貼並通過，房東就自動成為「公益出租人」，三種稅一起降。

公益出租人是什麼？不用申請

住宅所有權人把住宅出租給「符合租金補貼申請資格」的房客，經直轄市、縣（市）主管機關認定後，即取得公益出租人資格。

重點是：不需要房東另外提出申請。房客的租補案核定後，資格會自動認定下來。

三種取得方式

房客申請租金補貼並通過（最常見）
委託政府核可的包租代管業者
將房屋出租作為社會住宅

四項稅賦優惠

1. 綜合所得稅：每屋每月 1.5 萬元免稅

租金收入每屋每月 15,000 元以內免納所得稅，一年最多免稅 18 萬元。超過免稅額的部分，還可以再減除 43% 的必要費用。

試算：月租 25,000 元的房子

項目	金額
年租金收入	300,000 元
減：免稅額（15,000 × 12）	-180,000 元
應稅租金	120,000 元
減：必要費用 43%	-51,600 元
實際併入綜所稅的金額	68,400 元

同一間房子若不是公益出租人，300,000 元只能扣 43% 必要費用，要併入 171,000 元。差距超過 10 萬元。

2. 房屋稅：降到 1.2%

適用自用住宅稅率 1.2%。一般出租住宅在囤房稅 2.0 上路後，稅率依持有戶數最高可到 4.8%。

3. 地價稅：降到 2‰

適用自用住宅用地稅率 2‰，一般出租用地最低是 10‰ 起跳，差距至少 5 倍。

4. 走包租代管，必要費用率再升到 60%

委託社宅包租代管的房東，除了同樣有每月 1.5 萬元免稅額，必要費用率從 43% 提高到 60%，節稅效果比一般公益出租人更好，還多了業者代管與租金保障。代價是租金通常要打折，細節見包租代管完整解析。

2026 年多了一道門檻：合法住宅

這是今年最需要注意的變化。

2026 年租金補貼新制規定，新申請戶的租屋處必須具備房屋稅籍、用途登記為「住家用」，頂樓加蓋、鐵皮違建、沒有稅籍的未保存登記建物一律不予核准。

對房東的意義很直接：**你的房子如果是頂加或違建，房客申請不過，你也就拿不到公益出租人資格。**原本住在頂加的既有受補貼戶有緩衝期到 115 年底，之後這條路就斷了。相關風險見頂樓加蓋的法律規定。

房東常見的三個誤解

誤解一：租約可以約定不讓房客申請？

不行。內政部公告的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，不得記載事項第十點原文是：「不得記載承租人不得申請租金補貼。」白話說，租約裡寫「禁止申請租補」這類條款，不能限制房客申請的權利；同一份公告的第三點、第四點也規定不得記載承租人不得申報租賃費用支出、不得遷入戶籍。這條規定不是要房東與房客對立，而是提醒：與其在租約裡寫一條沒有效力的條款，不如把稅算清楚——多數情況下房客申請對房東比較有利。